ПМЖ (постоянный ВНЖ) на Кипре при покупке недвижимости

Инвестиция на Кипре от 300 000 евро, например покупка недвижимости, вместе с подтвержденным доходом дает инвестору и его семье постоянный вид на жительство, или ПМЖ Кипра. В законе это иммиграционное разрешение (Immigration Permit) без ограничения срока действия.

Официально Миграционный департамент (Migration Department) рассматривает заявление около двух месяцев с даты подачи полного пакета документов. На практике рассмотрение занимает около шести месяцев.

Именно это разрешение обычно называют золотой визой Кипра. Инвестор с таким разрешением может подать заявление на гражданство Кипра после восьми лет проживания на острове.

Многие ищут его как ВНЖ за недвижимость, но разрешение постоянное. Временный вид на жительство (Pink Slip) за покупку недвижимости не выдают: для него нужен доход из-за рубежа.

В 2026 году ПМЖ на Кипре получают, если вкладывают не менее 300 000 евро в недвижимость, акции или фонды и подтверждают годовой доход не менее 50 000 евро. При покупке жилья доход должен поступать из-за рубежа, и его подтверждают налоговой декларацией из страны налогового резидентства. При других вариантах инвестиций часть дохода может поступать с Кипра.

Коротко об условиях:

• Инвестиция не менее 300 000 евро без НДС в одну из четырех категорий.
• Личный гарантированный доход не менее 50 000 евро в год до уплаты налогов.
• Рассмотрение: официально около двух месяцев с подачи полного пакета документов, на практике около шести.
• Сбор за заявление 500 евро и 70 евро с человека за карту ARC, если она нужна.

Короткие ответы на четыре частых вопроса:

• Можно ли работать на Кипре? Не по найму. Единственное исключение – должность директора в компании, в которую вы вложили средства. Тем, кто хочет работать по найму, нужно разрешение на работу.
• Можно ли с этим разрешением ездить по Шенгенской зоне? Нет. Кипр пока не входит в Шенгенскую зону, и кипрский вид на жительство не дает безвизового въезда в страны Шенгена.
• Становлюсь ли я налоговым резидентом Кипра? Не автоматически. Налоговое резидентство зависит от того, где вы проводите время, по правилам 183 и 60 дней, которые описаны на странице о налоговом резидентстве Кипра и режиме non-dom.
• Ведет ли разрешение к паспорту? Не напрямую. После восьми лет законного проживания можно подать заявление на натурализацию. Для нее нужны греческий язык на уровне B1 и экзамен по основам современной политической и общественной жизни Кипра, как описано на странице о том, как получить гражданство Кипра.

Как получить ПМЖ на Кипре за недвижимость?

Чтобы получить разрешение в 2026 году, заявитель вкладывает не менее 300 000 евро в одну из четырех категорий и подтверждает годовой доход не менее 50 000 евро. Требование к доходу растет на 15 000 евро за супруга и на 10 000 евро за каждого ребенка. Допустимые источники дохода зависят от вида инвестиции.

Какая недвижимость подходит для ПМЖ Кипра

Подходят четыре категории инвестиций, и две из них – недвижимость:

• Новое жилье.
  

  Дом или квартира стоимостью не менее 300 000 евро плюс НДС. В эту сумму можно засчитать до двух объектов жилья, купленных у одной девелоперской компании или у двух. Подходят и объекты на стадии строительства, независимо от даты сдачи. Если заявитель и супруг покупают вместе, условия те же: не менее 300 000 евро плюс НДС за один или два объекта.

• Коммерческая недвижимость.

  Офисы, магазины, отели, связанные с ними объекты или их сочетание. Подходит и покупка на вторичном рынке.

• Капитал кипрской компании.

  Можно купить акции или учредить кипрскую компанию и вложить средства в ее капитал. Компания должна находиться и работать в Республике Кипр, иметь подтвержденное физическое присутствие и пять (5) сотрудников.

• Паи кипрского фонда коллективных инвестиций (AIF, AIFLNP или RAIF).

  Покупка паев любого из этих фондов.

Мы рекомендуем клиентам недвижимость как более надежный вариант инвестиции для получения ПМЖ Кипра.

Критерии дохода

Заявитель должен подтвердить личный гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро. Миграционный департамент считает эту сумму до уплаты налогов и письменно подтвердил это нашей фирме.

Сумма увеличивается на 15 000 евро за супруга и на 10 000 евро за каждого несовершеннолетнего ребенка. Доход супруга, если он есть, можно учесть в общей сумме.

Доход может включать любой из следующих источников:

• заработная плата,
• пенсии, дивиденды, срочные депозиты, доход от аренды.

При инвестиции в жилую недвижимость весь доход должен поступать из-за рубежа. При других вариантах, то есть при покупке коммерческой недвижимости, акций компании или паев фонда, доход может поступать из источников на Кипре. В этом случае он должен облагаться налогом в Республике.

Ежегодные обязательства по проверке критериев

Инвестиционный ПМЖ требует регулярно подтверждать условия.

Каждый год нужно представлять:

• подтверждение того, что инвестиция сохраняется;
• сертификат медицинского страхования на себя и членов семьи, если вы не относитесь к бенефициарам системы GESY.

Каждые три года нужно представлять:

• справку об отсутствии судимости на себя и членов семьи из страны происхождения и страны проживания.

Требование ежегодно подтверждать уровень дохода отменено.

При этом нельзя:

• получать постоянный вид на жительство в другой стране;
• отсутствовать на Кипре два года.

Сколько всего стоит ПМЖ на Кипре за недвижимость

Инвестиция – 300 000 евро без НДС. На новое жилье начисляют НДС по ставке 19% или по пониженной ставке 5% на первые 130 м² и первые 350 000 евро, если жилье становится постоянным местом жительства покупателя на десять лет и укладывается в ограничения по площади и стоимости.

Государственный сбор за заявление – 500 евро, за карту ARC – 70 евро с человека. Наш гонорар за юридическую проверку (due diligence) и сопровождение – 3 000 евро для одного заявителя и 3 500 евро для семьи.

Два примера расчета

Оба примера исходят из покупки нового дома или квартиры у застройщика за 300 000 евро без НДС по стандартной ставке 19%. Первая продажа с НДС не облагается сборами за переоформление в Департаменте земель и кадастра (Department of Lands and Surveys), а по договорам, подписанным 1 января 2026 года или позднее, гербовый сбор не взимается.

Один заявитель:

• Недвижимость: 300 000 евро плюс НДС 57 000 евро.
• Сбор за заявление: 500 евро.
• Карта ARC: 70 евро.
• Наша проверка и юридическое сопровождение: 3 000 евро.

Итого: 360 570 евро.

Семья из четырех человек, супруги с двумя детьми до 18 лет:

• Недвижимость: 300 000 евро плюс НДС 57 000 евро.
• Сбор за заявление: 500 евро на всю семью.
• Карты ARC: 280 евро, по 70 евро на каждого из четырех.
• Наша проверка и юридическое сопровождение: 3 500 евро.

Итого: 361 280 евро.

Если жилье становится постоянным местом жительства покупателя и укладывается в эти ограничения, НДС на жилье за 300 000 евро площадью до 130 м² снижается до 15 000 евро, и каждый итог уменьшается на 42 000 евро. В примерах не учтены перевод документов и медицинская страховка. Саму покупку ведут наши юристы по недвижимости.

Зависимые лица и дети

Иммиграционное разрешение инвестора распространяется на следующих иждивенцев:

• Супруг(а) и дети до 18 лет.

Каждый из супругов может получить собственное разрешение по отдельному заявлению с отдельным сбором, и второму супругу не нужно соответствовать критериям. Если разрешение инвестора аннулируют, разрешение супруга теряет силу вместе с ним.

Разрешение, выданное такому ребенку, сохраняет силу после 25 лет, после вступления в брак, после окончания учебы и после того, как он перестает зависеть от родителей. Его собственных супруга и детей в это разрешение включить нельзя, и оно аннулируется вместе с разрешением инвестора.

Если они хотят учиться в университете на Кипре, им нужно сначала подать заявление на студенческую визу. После окончания учебы они могут подать собственное заявление на иммиграционное разрешение. Единственное требование – родители подтверждают дополнительный годовой доход 10 000 евро на каждого такого ребенка.

Если в инвестиционной недвижимости недостаточно спален для членов семьи заявителя, находящихся на его иждивении, заявитель должен предоставить подтверждение наличия другого места жительства (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или документ об аренде) для этих лиц.

Повышенная сумма инвестиций для взрослых детей

Взрослые дети – это дети заявителя, которые не находятся у него на иждивении.

Чтобы такой ребенок подал заявление на основании той же инвестиции, заявитель должен выполнить требование о повышенной сумме. К стандартным 300 000 евро добавляют еще 300 000 евро за каждого взрослого ребенка, который подает заявление.

Примеры расчета инвестиций:

• Пример 1: заявитель с одним взрослым ребенком должен инвестировать 600 000 евро.
• Пример 2: заявитель с двумя взрослыми детьми должен инвестировать 900 000 евро.

Взрослые дети, подающие заявление на основании инвестиций родителей в недвижимость, должны предоставить вместе с заявлением подтверждение оплаты не менее 66% от рыночной стоимости недвижимости.

Каждый взрослый ребенок должен лично подтвердить годовой доход не менее 50 000 евро. Сумма растет, если у него есть иждивенцы: на 15 000 евро за супруга и на 10 000 евро за каждого ребенка.

Можно ли получить гражданство Кипра при покупке недвижимости?

Короткого пути к гражданству для инвесторов на Кипре нет. Сокращенные сроки натурализации, введенные в 2023 году, доступны высококвалифицированным сотрудникам компаний, названных в решении Совета министров от 15 октября 2021 года, а инвестиционное разрешение не включает вас в эту группу.

ПМЖ на Кипре можно получить, купив недвижимость стоимостью от 300 000 евро. Заявление на гражданство по натурализации подают после 8 лет законного пребывания на Кипре: 2555 дней проживания в течение предшествующих 10 лет плюс 12 месяцев непрерывного проживания непосредственно перед подачей. Отсутствие в общей сложности до 90 дней не прерывает этот последний год.

Одного срока проживания недостаточно. С 19 декабря 2023 года нужны сертификат греческого языка на уровне B1, сданный экзамен по основам современной политической и общественной жизни Кипра, хорошая репутация, подходящее жилье со стабильным регулярным доходом и намерение жить в Республике.

Для этих высококвалифицированных сотрудников срок составляет четыре года проживания с сертификатом греческого языка A2 или три года с B1, сверх 12 месяцев непрерывного проживания, то есть пять и четыре года в сумме.

Для всех остальных, включая инвесторов, 2555 дней должны приходиться на 10 лет, непосредственно предшествующих этому последнему 12-месячному периоду.

Подробнее – в разделе о гражданстве Кипра по натурализации.

Владелец разрешения, который живет на Кипре, может через пять лет подать заявление на статус долгосрочного резидента, отдельный статус ЕС со своими условиями. Что дает каждый статус, показано на странице сравнения вида на жительство и гражданства Кипра.

Что дает ПМЖ (ВНЖ) Кипра за недвижимость

Постоянный вид на жительство Кипра дает следующие преимущества:

• Въезд и проживание на Кипре без ограничений.
• Корпоративный налог 15% с 1 января 2026 года и режим non-dom для лиц без кипрского домициля, доступный акционерам, которые становятся налоговыми резидентами Кипра. Само разрешение не делает вас налоговым резидентом: ваше налоговое положение зависит от того, где вы фактически живете, и от правил 183 и 60 дней.
• Разрешение распространяется на супруга и несовершеннолетних детей заявителя.
• Доступ к Общей системе здравоохранения (GESY), когда вы становитесь постоянным жителем (ordinary resident) подконтрольных правительству районов. Инвестор, который сохраняет основное жилье за рубежом, остается вне GESY, и ему нужна частная медицинская страховка.
• Постоянно жить на Кипре не нужно: для сохранения статуса достаточно приезжать раз в два года.

Безвизовые поездки в Шенгенскую зону и Европу

Статусы ВНЖ и ПМЖ на Кипре не дают безвизового въезда ни в страны ЕС, ни в Шенгенскую зону, потому что Кипр пока не входит в Шенгенскую зону. Кипр подал заявку на вступление в Шенгенскую зону, и эта заявка рассматривается.

Дополнительная информация

• Владелец разрешения должен лично приезжать на Кипр не реже одного раза в два года.
• Заявителям запрещено работать на Кипре по найму. Исключение – должность директора в компании, в которую они вложили средства по этой программе.
• Заявителям разрешено быть акционерами компаний, зарегистрированных на Кипре, и получать дивиденды. Они также имеют право быть директорами в этих компаниях без заработной платы.
• Средства для инвестиции должны поступить из-за рубежа: с вашего счета или счета супруга либо от компании, единственные акционеры которой – вы двое. Деньги перечисляют на счет продавца в кипрском финансовом учреждении, и получить их за счет займа на Кипре нельзя. О банковской стороне рассказывает наш материал об открытии банковского счета на Кипре.
• Миграционный департамент оценивает срок рассмотрения примерно в два месяца с даты подачи полного пакета документов. На практике рассмотрение занимает около шести месяцев, и планировать сроки лучше из этого расчета.
• Разрешение теряет силу, если владелец и его иждивенцы живут за пределами Кипра и не переезжают на Кипр в течение года после одобрения.
• Сбор за заявление – 500 евро. Еще 70 евро платят за каждого включенного в заявление человека, у которого еще нет регистрационного свидетельства иностранца (ARC).
• Окончательное решение принимает заместитель министра миграции и международной защиты.

Когда лучше подходит другое разрешение

Этот путь рассчитан на инвесторов из стран вне ЕС, которые хотят получить постоянный вид на жительство и не собираются работать на Кипре. Другим читателям подойдут другие пути, и на странице ПМЖ на Кипре они сравниваются между собой.

• Граждане ЕС этим путем не пользуются и вместо него регистрируются для получения Yellow Slip.
• Покупателям с бюджетом меньше 300 000 евро и стабильным доходом из-за рубежа подходит виза категории F.
• Тем, кто хочет работать на Кипре по найму, нужно разрешение на работу, потому что инвестиционное разрешение запрещает наем.
• Тем, кому нужен паспорт, подходит натурализация, описанная на странице о том, как получить гражданство Кипра. Программу гражданства за инвестиции закрыли в 2020 году.

Как проходит подача заявления

Сначала покупают недвижимость. Наш материал о том, как купить недвижимость на Кипре и получить вид на жительство, описывает покупку от бронирования до перевода средств из-за рубежа. Затем начинается оформление разрешения:

1. Записаться на прием в Миграционный департамент или подать документы через уполномоченного представителя.
2. Подать форму MIP2 с документами из списка ниже и оплатить сбор 500 евро.
3. Дождаться рассмотрения: официально около двух месяцев, на практике около шести. Решение принимает заместитель министра миграции и международной защиты.
4. В течение года после одобрения приехать на Кипр, сдать биометрические данные и затем получить карту резидента.

Необходимые документы

Для получения кипрской инвестиционной визы заявителю необходимо подать заявление со следующими необходимыми документами:

• Заполненная форма заявления MIP2 со страницы форм Миграционного департамента.
• Копии паспортов заявителей.
• Резюме заявителей.
• Свидетельство о браке (официальный и заверенный перевод*).
• Свидетельства о рождении детей (официальный и заверенный перевод*).
• Справка об отсутствии судимости для заявителей из страны происхождения и, если она другая, из страны проживания (официальный и заверенный перевод*).
• Налоговые декларации или заключение аудитора из страны, где заявитель – налоговый резидент, с суммой дохода. Налоговые декларации представляют в оригинале вместе с письменными показаниями под присягой (affidavit).

  Этот доход может включать заработную плату, пенсии, дивиденды, срочные депозиты и арендную плату. Можно учесть и доход супруга, если он есть.

• Документы, подтверждающие, что сумма, использованная для инвестиций, была переведена на Кипр из-за границы (например, банковским переводом).
• Заявление о том, что заявитель и его супруг(а) не будут заниматься оплачиваемой работой в Республике.
• Сертификат медицинского страхования на заявителя, супруга и несовершеннолетних детей.
• Доверенность на представителя, подписанная и заверенная.
• Если подают заявление дети от 18 до 25 лет, им нужны подтверждение из университета и другие документы по списку на странице Immigration Permits for Investors - gov.cy.

Документы со знаком (*) переводят на английский язык и заверяют апостилем либо удостоверяют в Министерстве иностранных дел выдавшей их страны, а затем в посольстве Кипра в этой стране.

Документы по инвестиции

Документы по инвестиции зависят от выбранного варианта.

• Инвестиция в дом, квартиру или коммерческую недвижимость: договор купли-продажи и подтверждение оплаты не менее 300 000 евро.
• Инвестиция в капитал кипрской компании: договор купли-продажи акций, свидетельства об акционерах и о регистрации компании, профиль деятельности и документы Департамента социального страхования (Social Insurance Services), которые показывают сотрудников компании.
• Инвестиция в паи кипрского инвестиционного фонда (AIF, AIFLNP, RAIF): документы о праве на купленные паи, подтверждение Комиссии по ценным бумагам и биржам Кипра (CySEC) о фонде и меморандум фонда или инвестиционный план.