ПМЖ (постоянный ВНЖ) на Кипре при покупке недвижимости

Инвестиция на Кипре от 300 000 евро, например покупка недвижимости, вместе с подтвержденным доходом позволяет инвестору и его семье получить постоянный вид на жительство, или ПМЖ Кипра, если заявление одобрено. В законе это иммиграционное разрешение (Immigration Permit) без ограничения срока действия.

Официально Миграционный департамент (Migration Department) рассматривает заявление около двух месяцев с даты подачи полного пакета документов. На практике рассмотрение занимает около шести месяцев.

Именно это разрешение обычно называют золотой визой Кипра. Инвестор с таким разрешением может подать заявление на гражданство Кипра после восьми лет проживания на острове.

Многие ищут его как ВНЖ за недвижимость, но срок действия разрешения не ограничен.

В 2026 году ПМЖ на Кипре получают, если вкладывают не менее 300 000 евро и подтверждают гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро. Инвестицию вкладывают в новое жилье от застройщика, в другую недвижимость, в новый акционерный капитал кипрской компании или в паи кипрского инвестиционного фонда.

Коротко об условиях:

• Инвестиция не менее 300 000 евро без НДС в одну из четырех категорий.
• Личный гарантированный доход не менее 50 000 евро в год до уплаты налогов.
• Рассмотрение: официально около двух месяцев с подачи полного пакета документов, на практике около шести.
• Сбор за заявление 500 евро и 70 евро с человека за карту ARC, если она нужна.

Короткие ответы на четыре частых вопроса

Эти ответы касаются работы, поездок, налогов и паспорта.

• Можно ли работать на Кипре? Этот путь рассчитан на инвесторов, которые не собираются работать. Инвестор и супруг в официальном заявлении подтверждают, что не намерены заниматься на Кипре никакой работой по найму, кроме работы директором в компании, в которую они вложили средства по этой программе.
• Можно ли с этим разрешением ездить по Шенгенской зоне? Не по этому разрешению. Кипр участвует в шенгенском сотрудничестве, но внутренний пограничный контроль Кипра еще не отменен, и кипрский вид на жительство недействителен для поездок в страны Шенгена.
• Становлюсь ли я налоговым резидентом Кипра? Не автоматически. Налоговое резидентство зависит от того, где вы проводите время, по правилам 183 и 60 дней, которые описаны на странице о налоговом резидентстве Кипра и режиме non-dom.
• Ведет ли разрешение к паспорту? Не напрямую. После восьми лет законного проживания можно подать заявление на натурализацию. Для нее нужны греческий язык на уровне B1 и экзамен по основам современной политической и общественной жизни Кипра, как описано на странице о том, как получить гражданство Кипра.

Как получить ПМЖ на Кипре за недвижимость?

Чтобы получить разрешение в 2026 году, заявитель вкладывает не менее 300 000 евро в одну из четырех категорий и подтверждает гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро плюс 15 000 евро за супруга и 10 000 евро за каждого ребенка до 18 лет на иждивении. Откуда может поступать доход, зависит от категории.

Четыре категории инвестиций

Подходят четыре категории инвестиций, и две из них – недвижимость:

• Новое жилье от застройщика.
  

  Дом или квартира, купленные у девелоперской компании при первой продаже, стоимостью не менее 300 000 евро плюс НДС. В эту сумму можно засчитать до двух объектов жилья, купленных у одной девелоперской компании или у двух. Если заявитель и супруг покупают вместе, условия те же: не менее 300 000 евро плюс НДС за один или два объекта.

Свидетельство о праве собственности (title deed) или договор купли-продажи оформлены на заявителя и (или) супруга и поданы в Департамент земель и кадастра (Department of Lands and Surveys). Официальные квитанции об оплате подтверждают не менее 300 000 евро без НДС, независимо от даты сдачи, поэтому подходят и объекты на стадии строительства.

Жилье на вторичном рынке подходит, только если договор купли-продажи был подан в Департамент земель и кадастра до 7 мая 2013 года.

• Коммерческая недвижимость.

  Офисы, магазины, отели или похожие объекты либо их сочетание общей стоимостью 300 000 евро. Подходит и покупка на вторичном рынке.

• Новый акционерный капитал кипрской компании.

  Вложение 300 000 евро в акционерный капитал вновь зарегистрированной кипрской компании или увеличение акционерного капитала существующей кипрской компании на 300 000 евро. Компания должна быть зарегистрирована на Кипре, находиться и работать там, иметь подтвержденное физическое присутствие на Кипре и не менее пяти сотрудников.

• Паи кипрского фонда коллективных инвестиций (AIF, AIFLNP или RAIF).

  Вложение 300 000 евро в паи такого кипрского фонда. Вложения самого фонда должны находиться на Кипре.

Мы рекомендуем клиентам недвижимость как более надежный вариант инвестиции для получения ПМЖ Кипра.

Критерии дохода

Заявитель должен подтвердить личный гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро. Миграционный департамент считает эту сумму до уплаты налогов и письменно подтвердил это нашей фирме.

Сумма увеличивается на 15 000 евро за супруга и на 10 000 евро за каждого ребенка заявителя или супруга до 18 лет, который находится на иждивении. Доход супруга, если он есть, можно учесть в общей сумме.

Доход может включать любой из следующих источников:

• заработная плата,
• пенсии, дивиденды, срочные депозиты, доход от аренды.

При инвестиции в новый дом или квартиру доход должен поступать из-за рубежа. При трех других вариантах часть дохода или весь доход может поступать от деятельности на Кипре, если он облагается налогом на Кипре.

При любом варианте доход подтверждают налоговой декларацией из страны, где заявитель – налоговый резидент, или официальными справками независимого сертифицированного бухгалтера.

Ежегодные обязательства по проверке критериев

Инвестиционный ПМЖ требует регулярно подтверждать условия.

Каждый год нужно представлять:

• подтверждение того, что инвестиция сохраняется;
• сертификат медицинского страхования на себя и членов семьи, если вы не относитесь к бенефициарам системы GESY.

Каждые три года нужно представлять:

• справку об отсутствии судимости на себя и совершеннолетних членов семьи из страны происхождения и страны проживания.

Требование ежегодно подтверждать уровень дохода отменено.

Вы теряете разрешение, если:

• получаете постоянный вид на жительство в другой стране;
• отсутствуете на Кипре два года.

Сколько стоит ПМЖ на Кипре за недвижимость

Инвестиция – 300 000 евро без НДС. На новое жилье начисляют НДС по ставке 19% или по пониженной ставке 5% на первые 130 м² застраиваемой площади и первые 350 000 евро.

Для пониженной ставки покупателю должно быть не меньше 18 лет, он покупает жилье как основное и постоянное место жительства на Кипре, не владеет другим жильем, купленным по этой ставке, и вся сделка укладывается в 475 000 евро и 190 м².

Если покупатель перестает жить в этом жилье в течение десяти лет, он в течение 30 дней уведомляет налогового комиссара (Tax Commissioner) и доплачивает разницу в НДС за период, когда в жилье не живут. Это правило не действует при смерти покупателя или при передаче жилья совершеннолетнему ребенку, который имеет право на эту ставку.

Государственные сборы и наш гонорар

Государственный сбор за заявление – 500 евро, за карту ARC – 70 евро за каждого человека, у которого ее еще нет. Наш гонорар за юридическую проверку (due diligence) и сопровождение – 3000 евро для одного заявителя и 3500 евро для семьи.

Два примера расчета

Оба примера исходят из покупки нового дома или квартиры у застройщика за 300 000 евро без НДС по стандартной ставке 19%. Первая продажа с НДС не облагается сборами за переоформление в Департаменте земель и кадастра (Department of Lands and Surveys), а по договорам, подписанным 1 января 2026 года или позднее, гербовый сбор не взимается.

Один заявитель:

• Недвижимость: 300 000 евро плюс НДС 57 000 евро.
• Сбор за заявление: 500 евро.
• Карта ARC: 70 евро.
• Наша проверка и юридическое сопровождение: 3 000 евро.

Итого: 360 570 евро.

Семья из четырех человек, супруги с двумя детьми до 18 лет:

• Недвижимость: 300 000 евро плюс НДС 57 000 евро.
• Сбор за заявление: 500 евро на всю семью.
• Карты ARC: 280 евро, по 70 евро на каждого из четырех.
• Наша проверка и юридическое сопровождение: 3 500 евро.

Итого: 361 280 евро.

Если жилье становится постоянным местом жительства покупателя и укладывается в эти ограничения, НДС на жилье за 300 000 евро площадью до 130 м² снижается до 15 000 евро, и каждый итог уменьшается на 42 000 евро. В примерах не учтены перевод документов и медицинская страховка. Саму покупку ведут наши юристы по недвижимости.

Зависимые лица и дети

Иммиграционное разрешение инвестора распространяется на следующих иждивенцев:

• Супруг(а) и дети до 18 лет. Разрешение ребенка действует до его 18-летия.

Каждый из супругов может получить собственное разрешение по отдельному заявлению с отдельным сбором, и второму супругу не нужно соответствовать критериям. Если разрешение инвестора аннулируют, начинается и процедура аннулирования разрешения супруга.

Разрешение, выданное такому ребенку, сохраняет силу после 25 лет, после вступления в брак, после окончания учебы и после того, как он перестает зависеть от родителей. Его собственных супруга и несовершеннолетних детей нельзя добавить в это разрешение как иждивенцев, а если разрешение инвестора аннулируют, начинается процедура аннулирования и этого разрешения.

Дети, которые хотят учиться в университете на Кипре, сначала через учебное заведение подают заявление на временный вид на жительство студента. После учебы они могут подать собственное заявление на иммиграционное разрешение и оплатить его сбор независимо от возраста, если родители подтверждают дополнительный годовой доход 10 000 евро на каждого такого ребенка.

Если в инвестиционной недвижимости недостаточно спален для членов семьи заявителя, находящихся на его иждивении, заявитель должен предоставить подтверждение наличия другого места жительства (например, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи или документ об аренде) для этих лиц.

Повышенная сумма инвестиций для взрослых детей

Взрослые дети – это дети заявителя старше 18 лет, которые финансово от него не зависят.

Чтобы такой ребенок подал заявление на основании той же инвестиции, заявитель должен выполнить требование о повышенной сумме. К стандартным 300 000 евро добавляют еще 300 000 евро за каждого взрослого ребенка, который подает заявление на основании этой инвестиции.

Примеры расчета инвестиций:

• Пример 1: заявитель с одним взрослым ребенком должен инвестировать 600 000 евро.
• Пример 2: заявитель с двумя взрослыми детьми должен инвестировать 900 000 евро.

Если инвестиция – недвижимость, вместе с заявлением подают подтверждение оплаты не менее 66% ее рыночной стоимости. Инвестиция может быть оформлена на заявителя и взрослого ребенка совместно или на одного заявителя.

Каждый взрослый ребенок подтверждает собственный гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро плюс 15 000 евро за супруга и 10 000 евро за каждого ребенка до 18 лет на иждивении. Он подает собственное заявление и платит 500 евро, а если ему нужно регистрационное свидетельство иностранца (ARC), еще 70 евро.

Можно ли получить гражданство Кипра при покупке недвижимости?

Да, через гражданство Кипра по натурализации, после восьми лет законного проживания в общей сложности. Более короткого пути для инвесторов нет.

С 19 декабря 2023 года взрослый заявитель должен выполнить все эти условия:

• законное и непрерывное проживание в течение 12 месяцев непосредственно перед подачей заявления, причем отсутствие в общей сложности до 90 дней этот срок не прерывает;
• законное проживание в общей сложности не менее семи лет в течение 10 лет до этих 12 месяцев;
• хорошая репутация;
• греческий язык на уровне B1;
• экзамен по основам современной политической и общественной жизни Кипра, сданный не менее чем на 60%;
• подходящее жилье и стабильный регулярный доход, достаточный для заявителя и семьи;
• намерение жить на Кипре.

Время на Кипре по студенческому разрешению в эти сроки не засчитывается.

Сертификат B1 не нужен владельцам аттестата признанной средней школы с обучением на греческом языке и выпускникам вузовских программ на греческом языке.

Короткий путь для высококвалифицированных сотрудников

Закон устанавливает более короткие сроки для высококвалифицированных сотрудников компаний, на которые распространяется решение Совета министров от 15 октября 2021 года, и для членов их семей. Сотрудник должен проработать в такой компании не менее двух лет до подачи заявления.

Для этих сотрудников в 10-летнем периоде нужно четыре года законного проживания с греческим языком на уровне A2 или три года с B1, сверх последних 12 месяцев: пять или четыре года в сумме. Инвестиционное разрешение не делает вас одним из них.

Владелец разрешения, который живет на Кипре, может через пять лет подать заявление на статус долгосрочного резидента, отдельный статус ЕС со своими условиями. Что дает каждый статус, показано на странице сравнения вида на жительство и гражданства Кипра.

Что дает ПМЖ (ВНЖ) Кипра за недвижимость

Постоянный вид на жительство Кипра дает следующие преимущества:

• Въезд и проживание на Кипре без ограничений.
• Корпоративный налог 15% с 1 января 2026 года и режим non-dom для лиц без кипрского домициля, доступный акционерам, которые становятся налоговыми резидентами Кипра. Само разрешение не делает вас налоговым резидентом: ваше налоговое положение зависит от того, где вы фактически живете, и от правил 183 и 60 дней.
• Разрешение распространяется на супруга и несовершеннолетних детей заявителя.
• Доступ к Общей системе здравоохранения (GESY), когда вы становитесь постоянным жителем (ordinary resident) подконтрольных правительству районов. Инвестор, который сохраняет основное жилье за рубежом, остается вне GESY, и ему нужна частная медицинская страховка.
• Минимального числа дней на Кипре в году нет. Разрешение прекращается при отсутствии два года и более или при получении постоянного вида на жительство в другой стране.

Безвизовые поездки в Шенгенскую зону и Европу

Кипр участвует в шенгенском сотрудничестве, но внутренний пограничный контроль еще не отменен, и присоединение Кипра к Шенгенской зоне продолжается. Сейчас кипрский вид на жительство недействителен для безвизовых поездок в страны Шенгена.

Дополнительная информация

Эти пункты касаются сохранения разрешения, работы, денег для инвестиции и самого заявления.

• Разрешение теряет силу, если владелец находится за пределами Кипра не менее двух лет или получает постоянный вид на жительство в другой стране. Приезд на Кипр начинает этот срок заново.
• Заявитель и супруг в официальном заявлении подтверждают, что не намерены заниматься на Кипре никакой работой по найму. Исключение – работа директором в компании, в которую они вложили средства по этой программе.
• Если инвестиция сделана не в акционерный капитал компании, заявитель и супруг могут владеть акциями кипрских компаний, получать от них дивиденды и входить в их советы директоров без оплаты.
• Нужно показать, что деньги для инвестиции поступили из-за рубежа: со счета заявителя или супруга, если супруг включен в заявление, либо от компании, которой владеют только заявитель и (или) супруг, если этот владелец включен в заявление. Деньги перечисляют на счет продавца в кипрском финансовом учреждении, и они не могут поступить из займа на Кипре.
• О банковской стороне рассказывает наш материал об открытии банковского счета на Кипре.
• Миграционный департамент оценивает срок рассмотрения примерно в два месяца с даты подачи полного пакета документов. На практике рассмотрение занимает около шести месяцев, и планировать сроки лучше из этого расчета.
• Разрешение теряет силу, если владелец и его иждивенцы живут за пределами Кипра и не переезжают на Кипр в течение года с даты, когда им сообщили об одобрении.
• Сбор за заявление – 500 евро. Еще 70 евро платят за каждого включенного в заявление человека, у которого еще нет регистрационного свидетельства иностранца (ARC).
• Окончательное решение принимает заместитель министра миграции и международной защиты.

Когда лучше подходит другое разрешение

Этот путь рассчитан на инвесторов из стран вне ЕС, которые хотят получить постоянный вид на жительство и не собираются работать на Кипре. Другим читателям подойдут другие пути, и на странице ПМЖ на Кипре они сравниваются между собой.

• Граждане ЕС этим путем не пользуются и вместо него регистрируются для получения Yellow Slip.
• Тем, у кого есть стабильный доход из-за рубежа, но кто не вкладывает 300 000 евро, стоит посмотреть на иммиграционное разрешение категории F, которое часто называют визой категории F: оно основано на этом доходе.
• Тем, кто хочет работать на Кипре по найму, стоит до выбора этого пути получить консультацию о правилах разрешения на работу: инвесторы подтверждают, что не намерены работать по найму, кроме должности директора в компании, в которую они вложили средства.
• Тем, кому нужен паспорт, подходит натурализация, описанная на странице о том, как получить гражданство Кипра. Программу гражданства за инвестиции закрыли в 2020 году.

Как проходит подача заявления

Сначала покупают недвижимость, затем подают заявление на разрешение. Наш материал о том, как купить недвижимость на Кипре и получить вид на жительство, описывает покупку от бронирования до перевода средств из-за рубежа.

1. Записаться на прием в Миграционный департамент или подать документы через уполномоченного представителя.
2. Подать форму MIP2 с документами из списка ниже и оплатить сбор 500 евро.
3. Дождаться рассмотрения: официально около двух месяцев, на практике около шести. Решение принимает заместитель министра миграции и международной защиты.
4. Сдать биометрические данные (фото и отпечатки пальцев) для карты резидента при подаче заявления или позже, в Миграционном департаменте в Никосии или в окружном отделе Службы по делам иностранцев и иммиграции полиции (Aliens and Immigration Service). Если вы живете за рубежом, переехать на Кипр в течение года с даты, когда вам сообщили об одобрении.

Необходимые документы

Заявление подают вместе с документами из перечня Миграционного департамента:

• Заполненная форма заявления MIP2 со страницы форм Миграционного департамента.
• Копия действующего паспорта заявителя и каждого иждивенца.
• Резюме заявителей.
• Свидетельство о браке (официальный и заверенный перевод*).
• Свидетельства о рождении детей (официальный и заверенный перевод*).
• Справка об отсутствии судимости для заявителей из страны происхождения и, если она другая, из страны проживания (официальный и заверенный перевод*).
• Налоговая декларация из страны, где заявитель – налоговый резидент, или официальные справки независимого сертифицированного бухгалтера о доходе. Оригиналы подают вместе с письменными показаниями под присягой (affidavit) или официальным заявлением о годовом доходе.

  Этот доход может включать заработную плату, пенсии, дивиденды, срочные депозиты и арендную плату. Можно учесть и доход супруга, если он есть.

• Документы, подтверждающие, что сумма, использованная для инвестиций, была переведена на Кипр из-за границы (например, банковским переводом).
• Подтверждение того, где семья будет жить на Кипре, например свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи с подтверждением оплаты или договор аренды, если инвестиция сделана не в новый дом или квартиру. То же нужно при покупке нового жилья, если в нем не хватает спален для семьи.
• Официальные заявления заявителя и супруга о том, что они не намерены заниматься на Кипре никакой работой по найму, кроме работы директором в компании, в которую они вложили средства.
• Сертификат медицинского страхования, который покрывает стационарное и амбулаторное лечение, на заявителя и членов семьи.
• Доверенность на представителя, подписанная и заверенная.
• Если подают заявление дети от 18 до 25 лет, им нужны подтверждение из университета и другие документы по списку на странице Immigration Permits for Investors - gov.cy.

Перевод и заверение документов

Все документы должны быть на греческом или английском языке либо сопровождаться официальным переводом присяжного переводчика или консульского либо государственного органа страны, которая их выдала.

На официальные документы из стран – участниц Гаагской конвенции об апостиле ставят апостиль. Официальным документам из других стран нужна дипломатическая легализация: цепочка начинается в министерстве иностранных дел страны выдачи и заканчивается в Министерстве иностранных дел Кипра. Документы, выданные в России или Сербии, не требуют заверения, если они подписаны и скреплены официальной печатью выдавшего органа.

Документы по инвестиции

Документы по инвестиции зависят от выбранного варианта.

• Инвестиция в дом, квартиру или коммерческую недвижимость: свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, поданный в Департамент земель и кадастра, официальные квитанции не менее чем на 300 000 евро без НДС и недавняя справка об обременениях недвижимости (Search Certificate of Immovable Property) из Департамента земель и кадастра, если договор подписан или свидетельство выдано больше чем за год до подачи заявления.
• Инвестиция в капитал кипрской компании: подтверждение оплаты, свидетельство об акционерах и свидетельство о регистрации от Регистратора компаний (Registrar of Companies), профиль деятельности компании и документы Департамента социального страхования (Social Insurance Services) о ее сотрудниках. В перечне департамента указан и договор купли-продажи акций не менее чем на 300 000 евро.
• Инвестиция в паи кипрского инвестиционного фонда (AIF, AIFLNP, RAIF): документы о праве на купленные паи или другое подтверждение их покупки, подтверждение оплаты, подтверждение Комиссии по ценным бумагам и биржам Кипра (CySEC) о создании фонда и меморандум фонда.