Покупка недвижимости на Кипре – юридические вопросы

Экономика Кипра в значительной степени зависит от сектора недвижимости, так как Кипр имеет один из самых высоких уровней владения недвижимостью в Европе. Почти 85% резидентов острова владеют недвижимостью на май 2024-ого.

Начиная с 2014 года, улучшения, зафиксированные в экономических показателях страны, также отразились на секторе недвижимости. Это привело к росту объема строительства во четвертом квартале 2023 года на 9,2% в годовом исчислении.

В последние годы интерес к недвижимости на Кипре неуклонно растет, поэтому многие проекты в сфере недвижимости находятся в стадии строительства и являются интересным сектором для инвестиций иностранцев и местных жителей.

Наши услуги

• Комплексная проверка всех документов перед покупкой недвижимости.
• Составление договоров резервирования недвижимости, консультации по порядку действий.
• Проект или рассмотрение договора купли-продажи недвижимости.
• Подготовка доверенности на покупку или продажу недвижимости.
• Разрешение на приобретение недвижимости иностранцами.
• Услуги земельного кадастра.
• Передача/дарение недвижимости между членами семьи.
• Консультирование и подготовка договора аренды.
• Заявления по уменьшению НДС.
• Представительство в суде в имущественных спорах.

Кроме того, наша команда экспертов под руководством Мариоса Константину может помочь в вопросах налогообложения недвижимости и распоряжения недвижимостью в случае смерти собственника:

• Мы предоставляем экспертные консультации по налогам, связанным с недвижимостью, включая налог на прирост капитала, налог на недвижимое имущество и гербовый сбор, чтобы обеспечить защиту финансовых интересов наших клиентов.
• Мы консультируем по вопросам планирования наследства и наследственного права, в частности, при составлении завещаний и управлении наследованием имущества, обеспечивая соблюдение кипрского законодательства.

Введение в Закон о собственности Кипра

Правовая система на Кипре создана по образцу британской системы, что связано с ее колониальным наследием. Кроме того, с получением членства в ЕС законодательство о недвижимости Кипра, законы и правила, связанные с недвижимостью, были приведены в соответствие с законами и правилами Европейского союза.

Основное законодательство: Закон о недвижимом имуществе на Кипре (владение, регистрация и оценка)

Кипрский закон о недвижимом имуществе был принят в 1946 году, и он рассматривается как краеугольный камень недвижимого имущества на Кипре. Он касается всех вопросов, связанных с владением, регистрацией, распоряжением и оценкой недвижимого имущества в рамках кипрской Системы Регистрации Земель, в рамках которой недвижимое имущество определяется, оформляется, признается и оценивается.

Департамент регистрации земельных участков

Департамент регистрации земельных участков Кипра начал свою деятельность в 1858 году и считается старейшим департаментом государственного сектора на Кипре. Система регистрации земли на Кипре, основанная по аналогии с британской, является одной из самых передовых и надежных систем в мире.

Каждое право в отношении недвижимого имущества (земли, зданий, деревьев, плантаций, рек, колодцев; и все права, связанные с землей и зданиями) регистрируется и может отслеживаться в реестре Департамента регистрации земельных участков.

Покупатели недвижимости на Кипре будут полностью защищены в отношении покупки недвижимости, так как любая информация, касающаяся объекта их планируемой покупки, может быть отслежена в записях Департамента до самого момента завершения сделки. После сделки договор купли-продажи или передача права собственности так же регистрируется в регистрационной книге земельных участков.

Передача договора купли-продажи в Департамент регистрации земельных участков дает покупателю право добиваться конкретного выполнения условий договора и, следовательно, зарегистрировать право собственности на имя покупателя, как только будут выданы правоустанавливающие документы.

Разрешенное количество объектов недвижимости для иностранцев

Покупка недвижимости на Кипре гражданами ЕС

В соответствии с имущественным правом на Кипре гражданам ЕС не требуется разрешение на покупку недвижимости на Кипре. Граждане ЕС имеют равные права с гражданами Кипра и могут приобретать недвижимость без каких-либо ограничений и могут регистрировать на свое имя столько объектов недвижимости, сколько хотят.

Покупка недвижимости на Кипре иностранцами (не являющимися гражданами ЕС)

Граждане стран, не входящих в ЕС, имеют право приобретать недвижимость на Кипре, но им следует обратиться за разрешением зарегистрировать ее на свое имя. Это заявление подается в Районный офис города, где находится имущество, после подписания договора купли-продажи. Разрешение предоставляется всем добросовестным покупателям, и эта процедура в настоящее время является лишь формальностью.

Разрешение на покупку недвижимости на Кипре иностранцами (не киприотами или гражданами ЕС) допускается с некоторыми ограничениями, которые применяются для каждой семьи (мужа и жены). Ограничение составляет две единицы из нижеприведенного списка:

• Квартира или дом.
• Вилла на строительной площадке или земельном участке площадью не более 4 014 м².
• Земельный участок площадью не более 4 014 кв.м. при условии, что в скором времени владельцем будет построена резиденция для проживания.
• Один офис (максимум 250 м²) ИЛИ магазин (максимум 100 м²), а также дом или квартира.

Разрешение на приобретение земли для других типов недвижимости (таких как офисы, развлекательные, промышленные и пр.) предоставляется при определенных условиях, таких как процент иностранного участия в схеме, фактическая сумма иностранных инвестиций и другие государственные правила.

Супруге/супругу гражданина Кипра, не являющимся гражданами ЕС, такое разрешение для покупки недвижимости не требуется.

Процедура покупки недвижимости на Кипре

Шаг 1. Тщательная проверка

После выбора недвижимости очень важно, чтобы адвокат провел полную проверку объекта недвижимости, которая в первую очередь включает:

• Выяснение в Департаменте регистрации земельных участков (поиск в земельном реестре), есть ли какие-либо ипотеки или обременения на имуществе. Если есть, адвокат организует, так называемый, отказ от права, который является очень важным документом и ставит ваш договор купли-продажи выше любого существующего обязательства продавца перед банком в отношении данной собственности.
• Обсуждение условий оплаты.
• В случае, если объект находится в стадии строительства, проверка, что все необходимые разрешения на проектирование и строительство были получены и что архитектурные планы и спецификации прилагаются к контракту.
• В случае покупки земельного участка, проверка зоны застройки (сколько квадратных метров вы можете застроить), соответствия предполагаемого использования, любых запланированных зданий разрешенным, а также возможности подключения объекта к инженерному обеспечению.

Шаг 2. Депозит за бронирование и соглашение

• После подписания соглашения о бронировании и оплаты депозита за бронирование объект снимается с продажи на определенный период времени, пока не будет подготовлен договор купли-продажи и стороны будут готовы завершить сделку.
• Депозиты за бронирование варьируются в зависимости от цены имущества и обычно составляют 1-2% от цены продажи.

Шаг 3. Договор купли-продажи

• Как только все предварительные шаги выполнены, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.
• Если покупатель находится за границей, вся процедура может быть осуществлена по доверенности, которая может быть подписана и заверена на Кипре или за границей в Посольстве или Консульстве Кипра или заверена нотариусом и печатью апостиля.
• После подписания договора адвокат обращается в так называемый Совет Министров для получения разрешения на покупку недвижимости (это требуется для покупателей-не киприотов и является простой формальностью, как упоминалось выше).
• Также в договор купли-продажи должна быть включена проверка земельного кадастра не старше 5 дней со дня подписания договора.

Типы А или С также необходимы, если недвижимость находится в ипотеке.

Тип А — это документ, подписанный продавцом и кредитором ипотеки, который подтверждает, что:

• Когда 95% ипотеки погашается на указанный банковский счет, кредитор должен выдать Покупателю квитанцию ​​типа B.
• Если кредитору не удается отменить ипотеку, Покупатель может представить квитанцию ​​​​типа B в Земельный кадастр для передачи документа, подтверждающего право собственности.

Тип C — это документ, подписанный Покупателем, в котором указывается, что он не желает пользоваться защитой типа A.

Шаг 4. Регистрация договора купли-продажи в Департаменте регистрации земельных участков

• Когда договоры подписаны, юрист-представитель покупателя доставляет подписанные договоры для постановки печати в Департамент внутренних доходов. Гербовые сборы оплачиваются по каждому договору на покупку недвижимости в зависимости от цены покупки (см. ниже).
• Когда подписанные договоры заверены печатью, покупатель (или его адвокат, или представитель) должен доставить их в Департамент регистрации земельных участков для подачи / регистрации для дальнейших действий.
• Земельное управление ставит печать на договоре и записывает его в Реестр земельных участков. Это обеспечивает право собственности покупателя до выдачи правоустанавливающих документов.

Шаг 5. Налоговое оформление

Перед передачей документа, подтверждающего право собственности, продавец должен подать заявление на получение налогового оформления. Это касается объектов недвижимости, у которых уже есть собственный документ, подтверждающий право собственности.

Как только продавец уплатит налоги (если таковые имеются), налоговый департамент выдаст форму налогового оформления (N.313).

Продавец также должен оплатить все неоплаченные счета (коммунальные, канализация, коммунальные расходы, электричество и вода).

Шаг 6. Передача правоустанавливающего документа

• Если у продавца есть свидетельство о праве собственности на имущество, передача свидетельства о праве собственности на имя нового владельца может быть осуществлена немедленно. Как правило, это происходит при покупке вторичного (перепродаваемого) объекта.
• Если объект недвижимости является новым, в большинстве случаев продавец (застройщик) не имеет отдельного документа о праве собственности на объект. До этого времени право собственности покупателя гарантируется путем регистрации договора купли-продажи в Департаменте регистрации земельных участков.

Шаг 7. Процедура Департамента регистрации земельного участка для передачи права собственности

Продавцу или его адвокату необходимо предоставить в земельный кадастр следующие документы:

• Бланки земельного кадастра
• Налоговое оформление
• Подтверждение от муниципалитета, департаментов канализации и водоснабжения об оплате всех счетов.
• Копии паспортов или удостоверений личности сторон
• Доверенность (если применимо)

Земельному реестру потребуется несколько дней для проверки этих документов. Затем он уведомит стороны о дате и времени передачи документа, подтверждающего право собственности.

Сторонам необходимо будет присутствовать, чтобы подтвердить данные об объекте недвижимости и оплату покупной цены.

Затем, в тот же день земельный кадастр выдаст свидетельство о праве собственности на имя покупателя.

Налоги и сборы при сделках с недвижимостью на Кипре

Гербовый сбор

Каждый договор купли-продажи недвижимости на Кипре облагается гербовым сбором следующим образом:

Рыночная стоимость	Ставка
Начальные €5.000	0
От €5.001 - до €170.000	1.5‰
Свыше €170.000	2‰

Комиссия за передачу недвижимости

Сборы, взимаемые Департаментом земельных угодий и топографических замеров с покупателя за передачу недвижимого имущества, составляют:

Рыночная стоимость	Ставка	Текущая ставка 50%
Начальные €85.000	3%	1.5 %
От €85.001 до €170.000	5%	2.5%
Свыше €170.000	8%	4%

i. Вышеуказанная комиссия за передачу не применяются, если сумма транзакции облагается НДС.

ii. В настоящее время комиссия снижена на 50%.

НДС

НДС по ставке 19% уплачивается при продаже новых объектов недвижимости.

Вторичная недвижимость освобождена от уплаты НДС.

Сниженная ставка НДС 5% при приобретении основного и постоянного места жительства на Кипре

Любой человек, который покупает первое место для постоянного проживания на Кипре, может подать заявку на сниженную ставку НДС в размере 5%.

Сниженная 5% ставка НДС применяется к первым 130 кв.м (200 кв. м до 16 июня 2023г), в то время как для оставшихся квадратных метров применяется стандартная ставка НДС. Сниженная ставка НДС применяется при условии:

• Стоимость основного места жительства составляет до 350 000 евро, и
• Общая стоимость сделки не превышает 475 000 евро, и
• Общая внутренняя площадь не превышает 190 кв.м.

Квадратные метры для начисления НДС включают только внутренние крытые площади и не включают крытые веранды или другие области.

Требуется, чтобы недвижимость использовалась в качестве основного места жительства на Кипре в течение следующих 10 лет, сдача ее в аренду не допускается.

НДС на земельные участки под застройку

НДС по стандартной ставке 19% на куплю-продажу земли, предназначенной под застройку. НДС взимается в тех случаях, когда участок продается для возведения одной или нескольких построек, а купля-продажа относится к экономической или хозяйственной деятельности человека.

Отметим, что купля-продажа земли не облагается НДС в случаях, когда купля-продажа является случайной сделкой.

Кипрский налог на прирост капитала

Кипрский налог на прирост капитала взимается (когда продажа не облагается подоходным налогом) по ставке 20% на прибыль от продажи недвижимого имущества, расположенного на Кипре, включая прибыль от продажи акций компаний, которые непосредственно владеют данной недвижимостью.

Освобождение от налога при сделках с недвижимостью

Следующие виды сделок с недвижимым имуществом не облагаются налогом на прирост капитала:

• Земли или земельные участки со зданиями, приобретенными в период с 16 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года, освобождаются от данного налога (при соблюдении определенных условий) при их продаже.
• Переводы, возникающие в связи со смертью.
• Подарки, сделанные родителями ребенку или между мужем и женой или между родственниками до третьей степени. Подарки компании, акционерами которой являются члены семьи дарителя.
• Подарки семейной компании своим акционерам.

Расчеты налога на прирост капитала на Кипре

Расходами, которые вычитаются из валовой выручки от отчуждения (продажи) недвижимого имущества, является стоимость его приобретения и улучшения, скорректированные с учетом инфляции до даты продажи на основе индекса потребительских цен на Кипре.

Расходы, связанные с приобретением и продажей недвижимого имущества, также вычитаются при соблюдении определенных условий, например, комиссии агентства недвижимости, комиссии за перевод денежных средств, юридические сборы.

Освобождение от налога на прирост капитала

Физические лица могут вычесть из значения прироста капитала следующее:

• Отчуждение особняка (при соблюдении определенных условий) 85 430 евро
• Отчуждение сельскохозяйственных угодий фермером 25 629 евро
• Любое другое отчуждение 17 086 евро

Примечание. Вышеуказанные пункты являются пожизненными освобождениями, при этом общая максимальная сумма за всю жизнь составляет 85 430 евро.

Пошлина 0,4% при продаже недвижимости

Этот новый налог уплачивается продавцом недвижимости и взимается с суммы цены покупки. Он рассчитывается налоговым департаментом и должен быть оплачен для проведения налоговой очистки и передачи имущества.

Кипрский налог на наследство

Кипрский налог на наследство был отменен 1 января 2000 года и больше не взимается.

Юристы по недвижимости в Лимассоле

Наша юридическая фирма имеет большой опыт и занимается всеми вопросами, связанными с коммерческой и жилой недвижимостью, включая сделки по покупке недвижимости и споры. Рынок недвижимости Кипра стремительно развивается и расширяется, возможности для инвестиций находятся на пике. Мы настоятельно рекомендуем воспользоваться услугами кипрских юристов, которые имеют достаточный опыт и знания законодательства и процедур Кипра в сфере недвижимости.

Наша юридическая фирма может помочь в прохождении должным образом всех процедур покупки и предоставить максимальную защиту интересов клиента. Мы готовы подойти к каждому новому клиенту с особым вниманием к личным / финансовым потребностям и требованиям. Мы юристы по недвижимости Лимассола, но мы предлагаем услуги, связанные с операциями по покупке недвижимости и в других городах Кипра.

Наши услуги

• Юридическая экспертиза до покупки недвижимости
• Составление Соглашений о бронировании недвижимости, консультации о порядке действий
• Создание или рассмотрение договоров купли-продажи недвижимости
• Доверенность на подготовку к покупке или продаже недвижимости
• Разрешение на приобретение имущества иностранцами
• Услуги по регистрации земельных участков
• Дарение недвижимости между членами семьи
• Соглашения об аренде недвижимости

Свяжитесь с нами, получите бесплатную личную консультацию и узнайте о наших конкурентных ценах.

Часто задаваемые вопросы