Юристы по недвижимости на Кипре

Наши юристы по недвижимости в Лимассоле представляют покупателей и продавцов жилой и коммерческой недвижимости на Кипре. Команду возглавляет Мариос Константину, член Коллегии адвокатов Кипра с 2012 года.

Мы ведем сделки купли-продажи и аренды, а также споры о недвижимости. Клиентов, которые живут за границей, представляем по доверенности. Фирма работает в Лимассоле с 1983 года.

Эта страница описывает Республику Кипр: недвижимость на территориях вне контроля правительства регистрируется по отдельной системе, и правила ниже к ней не применяются.

Наши услуги в сфере недвижимости Кипра

George K. Konstantinou Law Firm называет стоимость услуг заранее, и на многие типовые услуги по недвижимости у нас фиксированный гонорар.

Сделки с недвижимостью и сопровождение

• Юридическая проверка объекта перед покупкой.
• Составление и проверка соглашений о бронировании и договоров купли-продажи.
• Консультации по порядку покупки недвижимости для иностранцев.
• Подготовка доверенности для сделок с недвижимостью.
• Запросы в земельный кадастр и регистрация.
• Дарение недвижимости между членами семьи.
• Сопровождение покупки и продажи жилья.
• Независимые консультации для покупателей, которые имеют дело с застройщиком или агентом.

Разрешение на покупку и иностранные клиенты

• Получение разрешения на приобретение недвижимости на Кипре для граждан стран вне ЕС.
• Онлайн-консультации и услуги для иностранных клиентов.
• Получение постоянного вида на жительство на Кипре через покупку недвижимости.
• Помощь в открытии банковского счета и переводе средств по правилам AML.

Аренда и споры о недвижимости

• Консультации и подготовка договоров аренды.
• Консультации по управлению недвижимостью и спорам с арендаторами.
• Представительство в спорах о недвижимости.

Финансовые и корпоративные услуги

• Консультации по ипотеке и жилищным кредитам кипрских банков.
• Консультации по налогам и сборам при покупке или продаже: НДС, сбор за передачу, налог на прирост капитала и сбор 0,4%, а для договоров, подписанных до 2026 года, гербовый сбор.
• Заявления на пониженную ставку НДС.
• Регистрация компании на Кипре для владения недвижимостью или управления ею.

Если вам нужен юрист для покупки или продажи жилья или представительство в споре о недвижимости, обратитесь в George K. Konstantinou Law Firm за бесплатной консультацией без обязательств.

Сколько стоят услуги наших юристов по недвижимости

Наш минимальный гонорар – 2500 евро плюс НДС. Он покрывает покупку или продажу одного объекта ценой до 250 000 евро. Если цена выше, гонорар зависит от объема работы по сделке, и мы называем его, когда знаем детали.

При покупке гонорар включает:

• консультацию по порядку покупки
• юридическую проверку объекта, включая титул и справку из земельного кадастра об ипотеке и других обременениях
• составление или проверку соглашения о бронировании
• составление или проверку договора купли-продажи с разъяснением его условий
• депонирование договора в районном земельном офисе
• заявление на разрешение на приобретение недвижимости, если оно вам нужно
• составление доверенности и действия по ней, если она вам нужна
• переоформление титула на ваше имя, когда продавец получит титул
• переговоры с продавцом или его юристами
• если вы берете ипотеку, простую проверку кредитных документов банка, без углубленного анализа

При продаже или покупке новостройки часть пунктов меняется. Свяжитесь с нами, чтобы обсудить вашу сделку.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кипре?

Покупка недвижимости на Кипре гражданами ЕС

Гражданам стран ЕС и ЕЭЗ разрешение на покупку недвижимости на Кипре не нужно. Они покупают на тех же условиях, что и граждане Кипра, и могут зарегистрировать на свое имя любое число объектов.

Покупка недвижимости на Кипре иностранцами (не гражданами ЕС)

Покупатели без гражданства ЕС или ЕЭЗ могут купить недвижимость на Кипре, но на ее приобретение нужно разрешение. По закону Cap. 109 это полномочие Совета министров, а на практике заявление рассматривает Окружная администрация (District Administration) того района, где находится объект, по форме COMM 145.

Мы готовим и подаем заявление за наших клиентов. Государственный сбор не взимается, а Министерство внутренних дел называет срок рассмотрения от двух до трех недель.

У разрешения есть ограничения. На практике Окружная администрация дает покупателю или супружеской паре вместе разрешение на один из двух вариантов:

• Земельный участок площадью до 4014 м² (три донума), на котором вы построите дом для собственного проживания.
• Не более двух объектов: два жилых объекта, или один жилой объект и магазин площадью до 100 м², или один жилой объект и офис площадью до 250 м².

Иностранной жене гражданина Кипра разрешение не нужно, если суд не вынес решение о раздельном проживании супругов. Иностранному мужу гражданки Кипра разрешение нужно, потому что Закон о приобретении недвижимости иностранцами (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law), Cap. 109, называет только жен. В мае 2025 года Омбудсмен Кипра признал это различие дискриминационным, но закон не изменили.

Процедура покупки недвижимости на Кипре

Ниже описаны шаги, которые мы ведем для покупателей. В нашем руководстве о том, как иностранцу купить недвижимость на Кипре, каждый шаг описан подробнее, с расходами.

Шаг 1. Юридическая проверка

Когда вы выбрали объект, обратитесь к юристу до того, как что-либо подписывать. Выбирайте юриста, который в той же сделке не представляет продавца или застройщика и чья фирма их тоже не представляет. Наша проверка включает:

• Справку из земельного кадастра (search certificate): она показывает, есть ли на объекте ипотека или другое обременение и не наложен ли на владельца запрет (prohibition).
• Если единственное обременение – ипотека и запрета на владельца нет, юрист еще до того, как вы примете обязательства, запрашивает у кредитора и продавца декларацию типа A, описанную в шаге 3. Тогда ипотеку снимут, когда 95% цены поступят на счет продавца. Если кредитор декларацию не подписывает, договор можно депонировать только с декларацией покупателя типа C, без этого порядка снятия ипотеки.
• Согласование условий оплаты.
• Для строящегося объекта: проверку того, что планировочное разрешение (planning permit) и разрешение на строительство выданы, и приложение к договору архитектурных планов и спецификаций.
• При покупке земли: проверку зоны застройки (сколько квадратных метров можно построить на участке) и того, что задуманное использование будущих зданий разрешено. Нужно убедиться и в том, что к участку можно подключить коммуникации.

Шаг 2. Депозит за бронирование и соглашение

• После подписания соглашения о бронировании и оплаты депозита за бронирование объект снимается с продажи на определенный период времени, пока не будет подготовлен договор купли-продажи и стороны не будут готовы завершить сделку.
• Попросите юриста прочитать соглашение о бронировании до оплаты депозита, в том числе условия, при которых деньги вам вернут.

Шаг 3. Договор купли-продажи

• Как только все предварительные шаги выполнены, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи.
• Если вы находитесь за границей, мы можем провести покупку за вас по доверенности. На Кипре вашу подпись заверяет уполномоченный служащий (certifying officer) или глава общины (community leader). Сбор уполномоченного служащего за документ на одной или двух страницах с одним подписантом не превышает 5 евро.
• За границей доверенность подписывают лично в посольстве или консульстве Кипра, которое заверяет подпись за консульский сбор.
• Если вы не гражданин ЕС или ЕЭЗ, наш юрист после подписания договора подает в Окружную администрацию заявление на разрешение. Заявление подают по форме COMM 145 с копией подписанного договора.
• Продавец обязан приложить к договору справку из земельного кадастра, дата которой отличается от даты подписания не более чем на пять рабочих дней.

Если единственные обременения на объекте – ипотека или ранее депонированный договор, а на владельца не наложен запрет, договор можно депонировать только с одной из двух письменных деклараций, формы которых установлены Законом об исполнении договоров в натуре (Specific Performance Law).

В декларации типа A каждый кредитор и продавец соглашаются, а покупатель подтверждает это своей подписью: когда на банковский счет продавца, названный в декларации, поступят 95% цены договора, включая депозит при подписании, кредитор выдает справку об оплате, тип B, и снимает ипотеку.

Если кредитор не снимает ипотеку, покупатель передает справку типа B с подписью и печатью кредитора в районный земельный офис, и директор департамента переоформляет объект на покупателя.

В декларации типа C покупатель просит депонировать договор без типа A, то есть отказывается от этой защиты. До подписания наш юрист объяснит, какой вариант подходит для вашей покупки.

Шаг 4. Депонирование договора в районном земельном офисе

• После подписания наш юрист депонирует договор, то есть сдает его на хранение в районный земельный офис (District Lands Office). Закон дает на это шесть месяцев со дня подписания. Если продавец еще не зарегистрирован владельцем земли, шесть месяцев отсчитывают с этой регистрации. Депонирование защищает право покупателя на переоформление объекта, в том числе когда отдельного титула еще нет.
• Для договоров, подписанных 1 января 2026 года или позднее, гербовый сбор не взимается. В отношении ранее заключенных договоров (подписанных до 2026 года) мы обеспечиваем уплату соответствующего сбора в Налоговом департаменте перед регистрацией.

Шаг 5. Налоговая справка

Если у объекта уже есть титул, продавцу перед переоформлением нужна справка об отсутствии налоговой задолженности. Это форма N.313: Налоговый департамент (Tax Department) выдает ее после уплаты налога на прирост капитала и сбора 0,4%, если они причитаются. Для продавцов, которых мы представляем, заявление готовит наш юрист.

Затем продавцу нужны справки об отсутствии долгов: от муниципалитета или общинного совета по муниципальным налогам и от окружной организации местного самоуправления (District Local Government Organisation) по сборам за канализацию. Сборы за воду подтверждает эта организация или общинный совет.

Шаг 6. Переоформление титула

• Если у продавца есть титул (свидетельство о праве собственности) на объект, переоформить его на нового владельца можно сразу. Обычно так бывает при покупке на вторичном рынке.
• Если объект новый, у продавца (застройщика) обычно еще нет отдельного титула. Пока его не выдали, право покупателя на переоформление защищает депонированный договор.

Шаг 7. Переоформление в районном земельном офисе

Продавец или наш юрист подает в районный земельный офис следующие документы:

• Форма записи на прием (appointment arrangement form), в двух экземплярах
• Форма N.270, декларация о передаче
• Форма N.313, справка об отсутствии налоговой задолженности
• Форма N.314A1, по одной на каждый отдельный объект
• Справки об оплате от муниципалитета или общинного совета и от окружной организации местного самоуправления
• Копии паспортов или удостоверений личности сторон, оригиналы предъявляют в день переоформления
• Доверенность и форма Δ.Ε.307, если сторону представляет доверенное лицо
• Согласие кредитора или снятие ипотеки, если объект в ипотеке, а также снятие любого другого обременения или запрета
• Разрешение на приобретение, если оно нужно покупателю

Районный земельный офис сначала проверяет документы. Когда комплект полный, офис назначает дату и время переоформления и уведомляет стороны.

Обе стороны приходят на назначенную встречу лично или через представителя по доверенности с надлежаще заверенной подписью, и районный земельный офис проводит переоформление на этой встрече.

Налоги и сборы при сделках с недвижимостью на Кипре

Покупатель платит либо НДС, либо сбор за передачу, в зависимости от того, новый ли объект. Продавец платит налог на прирост капитала с прибыли от продажи и сбор 0,4% с цены. Мы рассчитываем эти расходы для каждого клиента до подписания договора.

Сбор за передачу недвижимости

Покупатель платит сбор за передачу Департаменту земель и землеустройства (Department of Lands and Surveys), когда на него переоформляют титул. Сбор начисляется по ступеням от стоимости объекта:

Стоимость объекта	Ставка	После скидки 50%
Первые 85 000 евро	3%	1,5%
От 85 001 до 170 000 евро	5%	2,5%
Свыше 170 000 евро	8%	4%

Если продажа облагается НДС, сбор за передачу не взимается. При продаже без НДС сбор уменьшается вдвое, поэтому при перепродаже за 300 000 евро он составит 8 600 евро вместо 17 200 евро. О самом переоформлении рассказано на нашей странице о титулах на недвижимость.

НДС на недвижимость

НДС 19% взимается, когда застройщик или другой продавец в ходе предпринимательской деятельности продает новое здание до начала его использования, и при продаже незастроенных строительных участков в ходе такой деятельности. Здания, по которым заявление на планировочное разрешение подано до 1 мая 2004 года, от НДС освобождены. Перепродажа зданий, в которых уже жил владелец или арендатор, НДС не облагается, вместо него платят сбор за передачу.

Пониженная ставка 5% действует для первых 130 м² основного жилья стоимостью до 350 000 евро, если вся сделка не превышает 475 000 евро, а площадь застройки не превышает 190 м². Покупатель должен жить в нем как в основном жилье десять лет.

Проекты, сохранившие прежние правила НДС

Проекты, по которым планировочное разрешение получено или запрошено не позднее 31 октября 2023 года, могли сохранить прежние правила, если декларацию подали в течение трех лет после вступления в силу закона о поправках 2023 года. Заявления, задержанные по вине органов планирования, налоговый комиссар (Tax Commissioner) может рассмотреть до 31 декабря 2026 года.

Все условия, включая правила для покупателей с инвалидностью, приведены на нашей странице о ставке НДС 5% на недвижимость.

Гербовый сбор отменен с 2026 года

Закон 239(I)/2025 отменил гербовый сбор с 1 января 2026 года. Для договоров, подписанных 1 января 2026 года или позднее, гербовый сбор не взимается. В отношении ранее заключенных договоров (подписанных до 2026 года) мы обеспечиваем уплату соответствующего сбора в Налоговом департаменте перед регистрацией.

Налог на прирост капитала

Налог на прирост капитала – 20% с прибыли от продажи недвижимости на Кипре. Им облагаются и акции. Акции компании, которая владеет кипрской недвижимостью напрямую, облагаются при любой доле недвижимости в ее стоимости. С 1 января 2026 года акции компании, которая владеет кипрской недвижимостью через другие компании, облагаются, если на эту недвижимость приходится не менее 20% их рыночной стоимости. Раньше порог был 50%.

Если соглашение об избежании двойного налогообложения со страной продавца позволяет Кипру облагать такие акции только при доле от 50%, применяется соглашение. Прибыль от продажи акций, которые торгуются на регулируемом рынке признанной фондовой биржи, налогом не облагается. Прибыль – это цена продажи минус стоимость покупки с поправкой на инфляцию, за вычетом затрат на улучшения и расходов на покупку и продажу.

Пожизненные льготы для физических лиц

С 1 января 2026 года физическое лицо, которое продает недвижимость, может вычесть из прибыли повышенную пожизненную льготу: 150 000 евро при продаже основного жилья, в котором владелец прожил не менее пяти лет, или 30 000 евро при любой другой продаже. Фермер, который продает сельскохозяйственную землю, получает 50 000 евро.

Если жилье стоит на участке больше 1500 м², часть прибыли, которая приходится на землю сверх этой площади, облагается налогом.

При второй и каждой следующей продаже основного жилья владелец должен прожить в нем не менее десяти лет. Если жилье продано через год или позже после того, как владелец из него выехал, льгота не применяется.

Льготу на основное жилье нельзя совмещать с двумя другими, а общий пожизненный предел – 150 000 евро.

Наследование и дарение внутри семьи

Передача по наследству налогом не облагается, как и дарение внутри семьи до родственников третьей степени. Остальные правила описаны на нашей странице о налоговой системе Кипра, а для продавцов, которых мы представляем, мы рассчитываем налог.

Сбор 0,4% при продаже недвижимости

Продавец платит сбор 0,4% от цены продажи по закону о Центральном органе по равному распределению обременений (Central Body for the Equal Distribution of Burdens). С 22 февраля 2021 года сбор действует для продаж недвижимости, у которой есть общая оценка Департамента земель и землеустройства.

Сбор взимает налоговый комиссар, он же выдает подтверждение оплаты, которое нужно для переоформления, а справка по форме N.313 подтверждает и уплату этого сбора.

Налог на наследство

На Кипре нет налога на наследство. Налог на наследственное имущество (estate duty) отменен для случаев смерти с 1 января 2000 года.

Юристы по недвижимости в Лимассоле, сделки по всему Кипру

Наш офис находится в Лимассоле, а сделки мы ведем во всех округах Кипра, включая Никосию, Пафос, Ларнаку, Протарас и Айя-Напу.

Мы проводим покупку от первой проверки титула до переоформления в районном земельном офисе. Первая консультация бесплатна, в нашем офисе или онлайн.