Инвестиции в недвижимость Кипра

Квартиры на Кипре сдают в аренду с валовой доходностью около 5,5%, дома – около 3%, а цены на жилье за год до середины 2026 года выросли на 8,5%. Новое жилье стоимостью от 300 000 евро без НДС может стать основанием для постоянного вида на жительство. С января по август 2026 года районные земельные офисы получили 13 288 договоров купли-продажи, на 14% больше, чем годом ранее.

Это руководство объясняет, сколько может заработать инвестор, во что обходится покупка, как облагается доход от аренды и как инвестиция ведет к виду на жительство. Оно касается Республики Кипр: недвижимость на территориях вне контроля правительства регистрируется по отдельной системе, и правила ниже к ней не применяются.

Вид на жительство через инвестиции в недвижимость

Инвестор из страны вне ЕС, который вкладывает на Кипре не менее 300 000 евро, может подать заявление на постоянный вид на жительство. Это разрешение называют золотой визой Кипра. Два из четырех инвестиционных путей связаны с недвижимостью:

• новый дом или квартира, купленные у девелоперской компании при первой продаже, стоимостью не менее 300 000 евро без НДС;
• офисы, магазины, гостиницы или другая коммерческая недвижимость стоимостью не менее 300 000 евро, причем подходит и объект на вторичном рынке.

Инвестору нужен гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро до налогов, плюс 15 000 евро на супруга и 10 000 евро на каждого ребенка. Если инвестор покупает дом или квартиру, доход должен поступать из-за рубежа. Два других пути и перечень документов описаны на нашей странице о ПМЖ Кипра при покупке недвижимости.

Разрешение позволяет инвестору и его семье жить на Кипре без ограничения срока, если они приезжают хотя бы раз в два года. Работать по найму оно не дает: ни инвестор, ни его супруг не могут работать на Кипре, кроме как директором компании, в которую вложены деньги. Они могут владеть акциями кипрской компании и получать дивиденды.

Само по себе разрешение не ведет к паспорту. После восьми лет законного проживания на Кипре можно получить гражданство по натурализации. Для этого нужен греческий язык на уровне B1 и сданный экзамен на знание современной политической и общественной жизни Кипра.

Пониженный НДС на новое жилье

Новое жилье, которое покупают как основное место жительства, может облагаться НДС по ставке 5% вместо 19%.

Пониженная ставка действует для первых 130 м² и первых 350 000 евро стоимости, если вся покупка не выходит за пределы 190 м² и 475 000 евро. Если превышен любой из этих пределов, вся покупка облагается по ставке 19%.

В жилье нужно прожить десять лет, а право на льготу есть у покупателей любого гражданства. Жилье, купленное для сдачи в аренду, облагается по ставке 19%.

Разрешение на покупку для граждан стран вне ЕС и ЕЭЗ

Покупателям из стран вне ЕС и ЕЭЗ нужно разрешение на покупку недвижимости на Кипре.

Заявление по форме COMM 145 рассматривает Окружная администрация (District Administration) того района, где находится объект. Сбор не взимается, а Министерство внутренних дел называет срок рассмотрения от двух до трех недель.

Для инвестора ограничения важнее самой формы. Разрешение выдают на один участок площадью до 4 014 м² под жилье или не больше чем на два объекта. Если один из двух объектов не жилье, это может быть магазин площадью до 100 м² или офис до 250 м².

Супружеская пара пользуется одним лимитом на двоих, поэтому покупателю не из ЕС, который планирует больше двух объектов, стоит получить консультацию до подписания договора.

Что дают вид на жительство и налоговое резидентство Кипра

Кипрский вид на жительство позволяет жить в стране ЕС и еврозоны. Прав гражданина ЕС он не дает и не открывает безвизовые поездки в Шенгенскую зону.

Налоговые льготы, описанные ниже, связаны с налоговым резидентством Кипра, а сам вид на жительство его не дает. Налоговым резидентом становится тот, кто проводит на Кипре больше 183 дней в году или не менее 60 дней при соблюдении условий правила 60 дней.

Ставка корпоративного налога с 1 января 2026 года – 15%, это одна из невысоких ставок в ЕС. Налоговый резидент, у которого нет кипрского домицилия (non-dom), 17 лет не платит специальный взнос на оборону с дивидендов и процентов. Дивиденды освобождены от подоходного налога для всех физических лиц, но взнос в систему здравоохранения GeSY в размере 2,65% с них по-прежнему взимается.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость на Кипре?

Если судить по ценам с 2017 года, да. По индексу Центрального банка Кипра цены за год до второго квартала 2026 года выросли на 8,5%, а квартиры сдаются с валовой доходностью около 5,5%. Налога на наследство и ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет.

Риски тоже есть. С 2008 по 2016 год цены упали примерно на треть и превысили пик 2008 года только в 2026 году. Дома приносят около 3% валовой доходности, а новое жилье, в котором покупатель не живет, облагается НДС по ставке 19%.

По индексу Центрального банка цены на жилье росли каждый год начиная с 2017-го.

Рост стоимости

Индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка Кипра (RPPI) рос каждый год с 2017 по 2025 год, если сравнивать четвертый квартал с четвертым. За год до второго квартала 2026 года индекс вырос на 8,5%: квартиры подорожали на 8,9%, дома – на 5,7%.

Пик индекса пришелся на третий квартал 2008 года, после чего к 2016 году он упал на 32%. Уровень 2008 года индекс превысил только во втором квартале 2026 года, так что покупатель на пике прошлого цикла ждал 18 лет, пока цена вернется.

Рост арендных ставок

По индексу RICS за последний год арендные ставки росли быстрее цен. RICS Cyprus Property Index with KPMG зафиксировал рост арендных ставок на 7,4% для квартир и на 5,3% для домов за год до второго квартала 2026 года, а цены в том же индексе выросли на 5,4% и 4,0%.

Доходность аренды на Кипре

Индекс RICS Cyprus Property Index with KPMG каждый квартал публикует валовую доходность аренды по типам недвижимости. Вот его показатели за второй квартал 2026 года в сравнении с тем же кварталом годом ранее:

Тип недвижимости	2-й кв. 2025	2-й кв. 2026
Квартиры	5,41%	5,51%
Дома	2,97%	3,01%
Офисы	5,61%	5,63%
Торговые помещения	5,75%	5,78%
Склады	4,24%	4,15%
Квартиры для отдыха	5,75%	5,82%
Дома для отдыха	2,79%	2,85%

Это валовая доходность: рыночная арендная плата за условное здание в процентах от его рыночной стоимости, измеренная в крупных городах на территории, которую контролирует правительство. Дома приносят немногим больше половины доходности квартир.

Пример расчета доходности (ROI). Квартира на вторичном рынке за 300 000 евро, сданная с доходностью 5,5%, приносит 16 500 евро в год. Сбор за передачу 8 600 евро и наш гонорар 2 500 евро плюс НДС, всего 2 975 евро, увеличивают вложенную сумму до 311 575 евро. Доходность на эти деньги – 5,3% до текущих расходов и налогов.

Дальше вычитают текущие расходы: муниципальные сборы, управление, месяцы, когда объект пустует, подоходный налог и взнос GeSY в размере 2,65% от валовой арендной платы. Как облагается аренда, описано в следующем разделе.

Налог на доход от аренды на Кипре

Физическое лицо, которое сдает недвижимость, вычитает 20% арендной платы и проценты по кредиту, взятому на покупку объекта, а с остатка платит подоходный налог по обычной шкале. Первые 22 000 евро налогооблагаемого дохода в год облагаются по ставке 0%, дальше ставки растут по ступеням до 35% с дохода свыше 72 000 евро.

Арендодатель без кипрского налогового резидентства все равно платит на Кипре подоходный налог с аренды недвижимости, которая здесь находится. Каждое физическое лицо, резидент или нет, платит взнос GeSY в размере 2,65% от валовой арендной платы. Специальный взнос на оборону с аренды отменен с 1 января 2026 года, а компания платит корпоративный налог 15% с прибыли от аренды.

Какие налоги на Кипре не взимаются

Ежегодный налог на недвижимое имущество Кипр отменил с 1 января 2017 года, а налог на наследственное имущество (estate duty) – для случаев смерти с 1 января 2000 года. Владельцы по-прежнему платят муниципальные или общинные сборы, размер которых зависит от района. Если владелец платит налоги в другой стране, например в Великобритании, там с кипрской недвижимости может взиматься налог на наследство.

Сколько стоят покупка и продажа

Сверх цены покупатель платит НДС или сбор за передачу, но никогда не оба сразу. Новое жилье, купленное у застройщика, облагается НДС 19% или 5% на часть цены, если это будет основное жилье покупателя.

Вторичное жилье НДС не облагается, вместо него в районном земельном офисе платят сбор за передачу. Ставки – от 3% до 8% в зависимости от ступени цены, а при передаче без НДС действует скидка 50%, поэтому фактически платят от 1,5% до 4%. При покупке вторичного жилья за 300 000 евро сбор составит 8 600 евро.

Для договоров, подписанных 1 января 2026 года или позднее, гербовый сбор не взимается. В отношении ранее заключенных договоров (подписанных до 2026 года) мы обеспечиваем уплату соответствующего сбора в Налоговом департаменте перед регистрацией.

Прочие расходы на покупку и налог при продаже

Справка из земельного кадастра (search certificate) стоит 10 евро по одному району или 20 евро по всему Кипру, а наш гонорар юриста за сопровождение покупки – от 2 500 евро плюс НДС. В нашем руководстве по покупке недвижимости расходы при покупке расписаны по шагам.

При продаже взимается налог на прирост капитала – 20% с дохода от продажи кипрской недвижимости после пожизненной льготы 30 000 евро или 150 000 евро для основного жилья, которое отвечает условиям.

Цены на недвижимость на Кипре и в Лимассоле

В октябре 2026 года медианная цена предложения квартир на платформе DevelopersCyprus составляла 469 900 евро, или 3 960 евро за м². Для вилл она составляла 850 000 евро, или 3 730 евро за м². Это цены предложения на одной платформе, а не цены завершенных сделок.

Цены сильно различаются по районам. На той же платформе медианная цена предложения квартиры составляла 595 000 евро в Лимассоле, 385 000 евро в Пафосе, 339 000 евро в Никосии и 300 000 евро в Ларнаке. Тенденции рынка по районам описаны в нашем обзоре недвижимости на Кипре.