НДС на недвижимость на Кипре: ставка 5% и ставка 19%

На Кипре ставка НДС при покупке недвижимости зависит от типа сделки. На новое жильё действует стандартная ставка 19%. При покупке основного жилья применяется пониженная ставка 5% на первые 130 м² площади при соблюдении условий по площади и стоимости объекта. Вторичная недвижимость, то есть объекты, которые уже были в пользовании, НДС не облагается.

При продаже строительного участка продавцом-плательщиком НДС ставка составляет 19%.

Для основного жилья стоимостью до €475 000 и площадью до 190 м² эффективная ставка равна 5% на квалифицируемую площадь и 19% на превышение.

Ставки НДС на недвижимость на Кипре в 2026 году

Тип сделки	Ставка НДС
Новое жильё (основная резиденция, первые 130 м²)	5%
Новое жильё (площадь свыше 130 м² или не основная резиденция)	19%
Вторичная недвижимость	Не облагается
Продажа строительного участка (продавец является плательщиком НДС)	19%
Ремонт основного жилья (старше 3 лет)	5%
Стандартная ставка (товары и услуги)	19%

Основные моменты

Новые критерии для НДС на недвижимость на Кипре (первичное жилье) были введены в июне 2023 года Законом 42(I)/2023. Пониженная ставка осталась прежней (5%), но площадь недвижимости соответствующей критерию закона изменилась с 200 кв. м до 130 кв. м. Действует переходный или льготный период.

Предыдущий режим НДС 5%

Прежние правила применяются к любому проекту, заявка на получение разрешения на строительство которого была подана до 31 октября 2023 года.

Условия предыдущего режима

Пониженная ставка 5% применяется к первым 200 квадратным метрам (кв. м) недвижимости при условии, что:

• Это новый дом/квартира.
• Он будет использоваться в качестве основного жилья в течение 10 лет.
• Заявителям исполнилось 18 лет.

В 200 кв. м входят внутренние крытые помещения (без учета лестниц).

Что делать, если недвижимость больше, но соответствует другим критериям?

Стандартные 19% будут применяться к лишним квадратным метрам.

Новые изменения в кипрской системе льготного НДС для основного жилья

Согласно новым правилам, пониженная ставка в 5% применяется к первым 130 кв. м первичной резиденции при условии, что:

• стоимость первичной резиденции не превышает 350 000 евро, и
• общая стоимость сделки не превышает 475 000 евро, и
• общая площадь построенных внутренних помещений не превышает 190 кв. м.

Для лиц с ограниченными возможностями предусмотрена пониженная ставка в размере 5 % на первые 190 кв. м первичного жилья.

НДС 19% при продаже строительного участка на Кипре

Стандартная ставка НДС 19% применяется при продаже строительного участка (земли с потенциалом застройки), если продавец является налогооблагаемым лицом, зарегистрированным плательщиком НДС, и действует в рамках предпринимательской деятельности. Это правило введено поправкой 2018 года к Закону об НДС (Закон 95(I)/2000 с изменениями) и распространяется на участки, классифицированные как строительные по нормам градостроительного или строительного законодательства.

НДС при продаже участка возникает при одновременном соблюдении условий:

• продавец является налогооблагаемым лицом (зарегистрирован или обязан зарегистрироваться в качестве плательщика НДС);
• участок квалифицируется как строительный (уже разрешён к застройке или предназначен для строительства);
• сделка совершается в ходе экономической деятельности.

Продажа сельскохозяйственных угодий или земли без потенциала застройки НДС не облагается. Частные лица, продающие землю, которой они владели длительное время вне рамок предпринимательской деятельности, как правило, не становятся плательщиками НДС с такой сделки, хотя это зависит от конкретных обстоятельств и позиции Налогового департамента.

Если вы приобретаете или продаёте строительный участок на Кипре и не уверены в применимости НДС, рекомендуется получить профессиональную консультацию: ошибочная квалификация сделки может повлечь значительные налоговые обязательства.

Законодательная база

Изменения прописаны в Законе 42(I)/2023, опубликованном в Правительственном вестнике 16 июня 2023 года.

Переходные сроки по статье 63 были дополнительно продлены поправочным Законом № 109(I)/2026, опубликованным в Официальной газете (№ 5089) 24 апреля 2026 года. Закон позволяет Налоговому комиссару рассматривать ранее поданные декларации до 31 декабря 2026 года.

Переходный или льготный период

Статья 63 Закона об НДС устанавливает переходные положения для проектов, по которым градостроительное разрешение было выдано или на него подана заявка до 31 октября 2023 года. В рамках этих положений Налоговый комиссар принимает декларации на льготную ставку НДС 5% в следующих случаях:

• Разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года либо не будет выдано до 31 декабря 2026 года.
• Если разрешение на строительство было выдано до 31 декабря 2024 года, декларация должна быть подана Налоговому комиссару до 15 июня 2026 года.

Расширенный срок рассмотрения введён поправочным Законом № 109(I)/2026, опубликованным в Официальной газете 24 апреля 2026 года, для устранения задержек, вызванных органами градостроительства.

Процедура подачи заявления

Декларацию о сниженной ставке НДС необходимо подать в электронном виде через платформу Tax For All (TFA). Подача декларации осуществляется после подписания и проставления печати договора купли-продажи и после внесения первоначального платежа застройщику.

Заявитель не может занимать или использовать недвижимость до подачи этой онлайн-декларации.

Необходимые документы

• Паспорт / копия удостоверения личности
• Свидетельство о браке (если применимо)
• Форма заявления
• Разрешения на планирование / строительство и заявления на их получение
• Архитектурный план (схема) для подтверждения внутренних (пригодных для строительства) площадей
• Вид на жительство (если применимо)
• Контракт с печатью и квитанция об оплате
• Лицензия подрядчика