НДС на недвижимость на Кипре: ставка 5% и ставка 19%
Обновлено:
На Кипре ставка НДС при покупке недвижимости зависит от типа сделки. На новое жильё действует стандартная ставка 19%. При покупке основного жилья применяется пониженная ставка 5% на первые 130 м² площади при соблюдении условий по площади и стоимости объекта. Вторичная недвижимость, то есть объекты, которые уже были в пользовании, НДС не облагается.
При продаже строительного участка продавцом-плательщиком НДС ставка составляет 19%.
Для основного жилья стоимостью до €475 000 и площадью до 190 м² эффективная ставка равна 5% на квалифицируемую площадь и 19% на превышение.
Пониженная ставка 5% предоставляется при условии, что объект используется как основное жильё в течение 10 лет. Если в этот период недвижимость продаётся или сдаётся в аренду, владелец обязан уведомить Налогового комиссара в течение 30 дней с момента изменения характера использования и доплатить разницу между ставками 5% и 19% пропорционально числу лет, оставшихся до конца десятилетнего срока.
Ставки НДС на недвижимость на Кипре в 2026 году
| Тип сделки | Ставка НДС |
|---|---|
| Новое жильё (основная резиденция, первые 130 м²) | 5% |
| Новое жильё (площадь свыше 130 м² или не основная резиденция) | 19% |
| Вторичная недвижимость | Не облагается |
| Продажа строительного участка (продавец является плательщиком НДС) | 19% |
| Ремонт основного жилья (старше 3 лет) | 5% |
| Стандартная ставка (товары и услуги) | 19% |
Основные моменты
Новые критерии для НДС на недвижимость на Кипре (первичное жилье) были введены в июне 2023 года Законом 42(I)/2023. Пониженная ставка осталась прежней (5%), но площадь недвижимости соответствующей критерию закона изменилась с 200 м² до 130 м². Действует переходный или льготный период.
Предыдущий режим НДС 5%
Прежние правила применяются к любому проекту, заявка на получение разрешения на строительство которого была подана до 31 октября 2023 года.
Условия предыдущего режима
Пониженная ставка 5% применяется к первым 200 м² недвижимости при условии, что:
- Это новый дом/квартира.
- Он будет использоваться в качестве основного жилья в течение 10 лет.
- Заявителям исполнилось 18 лет.
В 200 м² входят внутренние крытые помещения (без учета лестниц).
Что делать, если недвижимость больше, но соответствует другим критериям?
Стандартные 19% будут применяться к лишним квадратным метрам.
Новые изменения в кипрской системе льготного НДС для основного жилья
Согласно новым правилам, пониженная ставка 5% применяется к первым 130 м² основного жилья и к первым 350 000 евро его стоимости. На площадь и стоимость сверх этих значений начисляется 19%. Льгота доступна, только когда соблюдены два предела: общая стоимость сделки не превышает 475 000 евро, а общая застраиваемая площадь не превышает 190 м². Если объект выходит за любой из этих пределов, вся покупка облагается по ставке 19%.
Показатели 130 и 190 м² относятся к застраиваемой площади по коэффициенту застройки в разрешении и архитектурных планах. Это не та крытая площадь, которую иногда указывают в рекламных буклетах застройщика и в которую могут входить веранды и другие помещения. Покупателям, близким к пределам, стоит сверить цифру в разрешении до того, как рассчитывать на льготу.
Для лиц с ограниченными возможностями предусмотрена пониженная ставка в размере 5 % на первые 190 м² первичного жилья.
Ставка 5% доступна физическим лицам любого гражданства, как из ЕС, так и из стран за его пределами. На момент подачи заявления вид на жительство на Кипре иметь не обязательно, но жильё должно использоваться как основное место проживания заявителя на Кипре. Компании и другие юридические лица льготой не пользуются.
Покупатель, который уже применял ставку 5%, может заявить её повторно для нового основного жилья. Если по первому объекту десятилетний срок ещё не истёк, владелец снимает его с регистрации, доплачивает разницу по НДС пропорционально неиспользованным годам, после чего подаёт новое заявление без необходимости дожидаться окончания срока по первому жилью.
НДС 19% при продаже строительного участка на Кипре
Стандартная ставка НДС 19% применяется при продаже строительного участка (земли с потенциалом застройки), если продавец является налогооблагаемым лицом, зарегистрированным плательщиком НДС, и действует в рамках предпринимательской деятельности. Это правило введено поправкой 2018 года к Закону об НДС (Закон 95(I)/2000 с изменениями) и распространяется на участки, классифицированные как строительные по нормам градостроительного или строительного законодательства.
НДС при продаже участка возникает при одновременном соблюдении условий:
- продавец является налогооблагаемым лицом (зарегистрирован или обязан зарегистрироваться в качестве плательщика НДС);
- участок квалифицируется как строительный (уже разрешён к застройке или предназначен для строительства);
- сделка совершается в ходе экономической деятельности.
Продажа сельскохозяйственных угодий или земли без потенциала застройки НДС не облагается. Частные лица, продающие землю, которой они владели длительное время вне рамок предпринимательской деятельности, как правило, не становятся плательщиками НДС с такой сделки, хотя это зависит от конкретных обстоятельств и позиции Налогового департамента.
Если вы приобретаете или продаёте строительный участок на Кипре и не уверены в применимости НДС, рекомендуется получить профессиональную консультацию: ошибочная квалификация сделки может повлечь значительные налоговые обязательства.
Законодательная база
Изменения прописаны в Законе 42(I)/2023, опубликованном в Правительственном вестнике 16 июня 2023 года.
Переходные сроки по статье 63 были дополнительно продлены поправочным Законом № 109(I)/2026, опубликованным в Официальной газете (№ 5089) 24 апреля 2026 года. Закон позволяет Налоговому комиссару рассматривать ранее поданные декларации до 31 декабря 2026 года.
Переходный или льготный период
Статья 63 Закона об НДС устанавливает переходные положения для проектов, по которым градостроительное разрешение было выдано или на него подана заявка до 31 октября 2023 года. В рамках этих положений Налоговый комиссар принимает декларации на льготную ставку НДС 5% в следующих случаях:
- Разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года либо не будет выдано до 31 декабря 2026 года.
- Если разрешение на строительство было выдано до 31 декабря 2024 года, декларация должна быть подана Налоговому комиссару до 15 июня 2026 года.
Расширенный срок рассмотрения введён поправочным Законом № 109(I)/2026, опубликованным в Официальной газете 24 апреля 2026 года, для устранения задержек, вызванных органами градостроительства.
Процедура подачи заявления
Декларацию о сниженной ставке НДС необходимо подать в электронном виде через платформу Tax For All (TFA). Подача декларации осуществляется после подписания и проставления печати договора купли-продажи и после внесения первоначального платежа застройщику.
Заявитель не может занимать или использовать недвижимость до подачи этой онлайн-декларации.
Необходимые документы
- Паспорт / копия удостоверения личности
- Свидетельство о браке (если применимо)
- Форма заявления
- Разрешения на планирование / строительство и заявления на их получение
- Архитектурный план (схема) для подтверждения внутренних (пригодных для строительства) площадей
- Вид на жительство (если применимо)
- Контракт с печатью и квитанция об оплате
- Лицензия подрядчика
Часто задаваемые вопросы
Платите ли вы НДС при покупке недвижимости на Кипре?
Да. Новое жильё облагается НДС по ставке 19%. Покупатель основного жилья может получить пониженную ставку 5% на первые 130 м² и первые 350 000 евро стоимости при условии, что общая площадь не превышает 190 м², а общая стоимость не превышает 475 000 евро. Заявитель должен соответствовать условиям о проживании. Покупатель, у которого в предыдущие 10 лет уже был сертификат на ставку 5%, тоже может претендовать на льготу: прежний объект снимается с регистрации, а разница по НДС доплачивается пропорционально.
Облагается ли НДС вторичная недвижимость на Кипре?
Нет. Вторичная недвижимость, то есть жилые объекты, которые уже находились в пользовании, НДС на Кипре не облагается. НДС взимается только при покупке новой жилой недвижимости, продаваемой впервые.
При покупке ранее использовавшегося объекта НДС не уплачивается, однако покупатель обязан уплатить сбор за переход права собственности в Земельном реестре. Исключение составляют случаи, когда при первоначальной покупке объекта НДС уже уплачивался: в этом случае сбор может быть снижен или отменён.
Когда уплачивается НДС при покупке недвижимости на Кипре?
Для новой недвижимости НДС уплачивается на каждом этапе оплаты застройщику, как указано в договоре купли-продажи. Обязанность по уплате НДС возникает в момент передачи недвижимости или при каждом платеже, в зависимости от того, что наступит раньше.
Взимается ли НДС в размере 5% с ремонта недвижимости на Кипре?
Да. Пониженная ставка НДС в размере 5% применяется к следующим услугам: сантехнические и электромонтажные работы, плотницкие работы, покраска и строительство. Недвижимость должна считаться «старой»: с момента заселения в нее прошло не менее трех лет. Пониженная ставка применяется как к работам, так и к материалам при условии, что стоимость материалов не превышает 50% от общей стоимости услуг.
Как подать заявку на пониженную ставку НДС в размере 5% при покупке недвижимости на Кипре?
Вы должны подать заявление в Налоговое управление. Вы должны подать заявление до заселения: в любой момент строительства или, если вы приобрели недвижимость у застройщика, до заселения.
Исключение из этого правила было сделано в апреле 2024 года: теперь можно подать заявление на снижение НДС в течение двенадцати месяцев с момента заселения, если вы пропустили предыдущий срок из-за отсутствия в Республике, болезни или других уважительных причин.
Существует список необходимых документов, которые необходимо приложить. Эти документы указаны в Декларации. За некоторыми исключениями, вы не можете подать заявление, если вы получили грант в соответствии с Законом о специальных грантах (приобретение или строительство жилья).