НДС на недвижимость на Кипре: ставка 5% и ставка 19%
Обновлено:
На Кипре при покупке или строительстве нового основного жилья действует пониженная ставка НДС 5% вместо стандартной ставки 19%. По действующим правилам она распространяется на первые 130 м² жилья.
Льгота доступна, если общая застраиваемая площадь не превышает 190 м², а общая стоимость сделки не превышает 475 000 евро. В этих пределах ставка 5% применяется к первым 130 м² и к первым 350 000 евро стоимости, а на площадь и стоимость сверх этих значений начисляется 19%.
Жилье площадью больше 190 м² или дороже 475 000 евро облагается по ставке 19% на всю сумму покупки. Для покупателя с инвалидностью и для семьи с четырьмя и более детьми предел по площади действует иначе, об этом ниже.
Содержание ˅
Какой НДС на недвижимость на Кипре?
На Кипре НДС на недвижимость зависит от вида сделки. Новое жилье облагается по стандартной ставке 19%, а покупатель основного жилья может получить пониженную ставку 5% на первые 130 м², если соблюдены пределы по площади и стоимости, описанные ниже.
Вторичное жилье и строительные участки
Вторичное жилье НДС не облагается, если у него уже было первое заселение.
С 1 сентября 2026 года это не меньше 18 месяцев систематического использования с момента передачи или постройки, причем неважно, живет в нем владелец или жилье сдают в аренду. Жилье, проданное раньше этого срока, для целей НДС остается новым зданием.
Его продажа облагается НДС, если продавец продает жилье в ходе предпринимательской деятельности и зарегистрирован или обязан зарегистрироваться как плательщик НДС. Так продает жилье, например, застройщик. Частный владелец, который продает свое жилье вне предпринимательской деятельности, НДС не начисляет.
Незастроенный участок, предназначенный под строительство, облагается НДС по ставке 19% при условии, что его продают в ходе предпринимательской деятельности.
Пределы ставки 5% для основного жилья
Для основного жилья общей стоимостью до 475 000 евро и застраиваемой площадью до 190 м² ставка 5% покрывает первые 130 м² застраиваемой площади, до стоимости 350 000 евро. Любая площадь или стоимость сверх этих пределов облагается по ставке 19%.
Если владелец перестанет жить в жилье раньше 10 лет
Ставка 5% предоставляется при условии, что владелец живет в этом жилье как в своем основном и постоянном месте жительства 10 лет. Если он перестает в нем жить раньше, например продает жилье или сдает его в аренду, у него есть 30 дней, чтобы уведомить Налогового комиссара (Tax Commissioner) и доплатить разницу между НДС по ставкам 5% и 19% за оставшуюся часть десятилетнего срока.
Обязанность прекращается со смертью владельца. Она прекращается и при передаче жилья совершеннолетнему ребенку, который в этот момент сам имеет право на ставку 5%.
Нынешние пределы введены Законом 42(I)/2023 в июне 2023 года. Прежние правила с пределом 200 м² действуют только для жилья, по которому не позднее 31 октября 2023 года выдано градостроительное разрешение или подана заявка на такое разрешение, если покупатель подал декларацию не позднее 15 июня 2026 года.
Ставки НДС на недвижимость на Кипре в 2026 году
| Тип сделки | Ставка НДС |
|---|---|
| Новое жилье (основное жилье, первые 130 м²) | 5% |
| Новое жилье (площадь больше 130 м², стоимость больше 350 000 евро или не основное жилье) | 19% |
| Вторичное жилье после 18 месяцев использования | Не облагается |
| Продажа строительного участка в ходе предпринимательской деятельности | 19% |
| Ремонт частного жилья через три года после первого заселения | 5% |
| Стандартная ставка (товары и услуги) | 19% |
Пониженная ставка НДС 5% в 2026 году
Пониженная ставка 5% применяется к первым 130 м² основного жилья и к первым 350 000 евро его стоимости. На площадь и стоимость сверх этих значений начисляется 19%.
Льгота доступна, только когда соблюдены два предела: общая стоимость сделки не превышает 475 000 евро, а общая застраиваемая площадь не превышает 190 м². Если объект выходит за любой из этих пределов, вся покупка облагается по ставке 19%.
Показатели 130 и 190 м² относятся к застраиваемой площади по коэффициенту застройки в разрешении и архитектурных планах. Это не та крытая площадь, которую иногда указывают в рекламных буклетах застройщика и в которую могут входить веранды и другие помещения. Покупателям, близким к пределам, стоит сверить цифру в разрешении до того, как рассчитывать на льготу.
Покупатели с инвалидностью и многодетные семьи
Покупатель с инвалидностью получает ставку 5% на первые 190 м² застраиваемой площади основного жилья, какой бы ни была его общая площадь. Поэтому предел в 190 м², описанный выше, для него не препятствие.
По закону право на льготу имеет человек, у которого Система оценки инвалидности (Disability Assessment System) установила тяжелую или полную инвалидность либо умеренное нарушение интеллектуального развития. До такой оценки подходит и человек, которому как инвалиду назначена государственная социальная помощь (Public Assistance).
Для семьи с четырьмя и более детьми закон увеличивает общую площадь жилья на 15 м² за каждого ребенка после третьего.
Кто может получить ставку 5%
Ставка 5% доступна физическим лицам от 18 лет любого гражданства, как из ЕС, так и из стран за его пределами.
На момент подачи заявления вид на жительство на Кипре иметь не обязательно, но жилье должно быть основным местом проживания заявителя на Кипре. Компании и другие юридические лица льготой не пользуются.
Повторное применение ставки 5%
Покупатель, который уже применял ставку 5%, может применить ее снова для нового основного жилья до истечения 10 лет по первому жилью. Дожидаться конца этого срока не нужно.
Условие то же, что в блоке выше: в течение 30 дней после выезда из первого жилья нужно уведомить Налогового комиссара и доплатить разницу по НДС за оставшиеся годы. Доплачивать ничего не нужно, если первое жилье переходит к совершеннолетнему ребенку, который в этот момент сам имеет право на ставку 5%.
НДС 19% при продаже строительного участка на Кипре
Стандартная ставка НДС 19% применяется к продаже незастроенного строительного участка, предназначенного для возведения одного или нескольких зданий, если участок продают в ходе предпринимательской деятельности. Правило действует со 2 января 2018 года по поправке к Закону об НДС 95(I)/2000. Совет министров (Council of Ministers) может своим постановлением определить, какие участки считаются строительными.
НДС 19% при продаже участка возникает, когда выполнены оба условия:
- участок – незастроенная строительная земля, предназначенная для строительства;
- продавец продает его в ходе предпринимательской деятельности как налогооблагаемое лицо.
Продажа сельскохозяйственных угодий или земли без потенциала застройки НДС не облагается. Частные лица, продающие землю, которой они владели длительное время вне рамок предпринимательской деятельности, как правило, не становятся плательщиками НДС с такой сделки, хотя это зависит от конкретных обстоятельств и позиции Налогового департамента.
Покупателю или продавцу строительного участка на Кипре юрист по недвижимости поможет до подписания договора проверить, облагается ли сделка НДС.
Прежние правила 200 м² и срок 15 июня 2026 года
Закон 42(I)/2023, опубликованный в Официальной газете (Official Gazette) 16 июня 2023 года, ввел нынешние пределы. До него ставка 5% распространялась на первые 200 м² основного жилья без ограничения общей площади и стоимости.
Статья 63 Закона об НДС сохранила прежние правила для зданий, градостроительное разрешение (planning permit) на которые выдано или запрошено не позднее 31 октября 2023 года. Покупатель должен был подать декларацию в течение трех лет после принятия закона 2023 года, то есть до 15 июня 2026 года. Этот срок истек.
Закон 109(I)/2026, опубликованный в Официальной газете (№ 5089) 24 апреля 2026 года, добавил одно исключение. До 31 декабря 2026 года Налоговый комиссар может продолжать рассмотрение деклараций, поданных в срок по статье 63, если оно задержалось из-за градостроительных органов. Декларацию, поданную после 15 июня 2026 года, рассматривают по действующим правилам.
Как подать заявление на ставку 5%
Декларацию на ставку 5% подают онлайн через портал Tax For All (TFA). Бумажные декларации не принимают с 27 мая 2024 года. Сертификат на пониженную ставку получают в TFA, и продавец или подрядчик начисляет 5%, когда ему передают копию сертификата.
При покупке жилья декларацию подают после подписания договора купли-продажи и до получения жилья во владение. При строительстве ее можно подать на любом этапе работ.
Налоговый комиссар может принять декларацию с опозданием, в течение 12 месяцев после получения жилья во владение, если заявитель докажет уважительную причину задержки, например болезнь или отсутствие на Кипре.
Документы к декларации
- Подписанный договор купли-продажи или, при строительстве, договор подряда
- Подтверждение строительства, если жилье строится
- Архитектурные планы жилья: фасады и поэтажный план в масштабе 1:100
- Расчет площади жилья и справка архитектора или инженера-строителя о его застраиваемой площади по форме Налогового департамента (Tax Department)
- Копия заявления на градостроительное разрешение с отметкой градостроительного органа о получении или, если такое разрешение не нужно, копия заявления на разрешение на строительство
- Декларация подрядчика по форме Налогового департамента о том, что у него есть ежегодная лицензия на этот класс и категорию работ
- Декларация супруга по форме Налогового департамента о том, что у него нет другого жилья на Кипре, используемого как основное место проживания, если заявитель состоит в браке и супруг не подает заявление вместе с ним
- Декларация созаявителя по форме Налогового департамента, если заявление подают вдвоем
- Подтверждение проживания в жилье, например счета за электричество, воду, телефон или муниципальный налог, которые представляют в течение 12 месяцев после получения жилья во владение
- Любые другие документы, которые Налоговый департамент запросит при рассмотрении
Часто задаваемые вопросы
Платите ли вы НДС при покупке недвижимости на Кипре?
Да, если вы покупаете новую недвижимость у застройщика: НДС составляет 19%. Покупатель основного жилья может получить ставку 5% на первые 130 м² застраиваемой площади до стоимости 350 000 евро, если застраиваемая площадь не больше 190 м², а цена не выше 475 000 евро.
Жилье должно быть вашим основным и постоянным местом жительства. Покупатель, который применял ставку 5% на другом жилье за последние 10 лет, все равно может ее получить.
Для этого есть два пути. Первый: в течение 30 дней после выезда из прежнего жилья уведомить Налогового комиссара и доплатить разницу по НДС за оставшиеся годы. Второй: прежнее жилье уже передано совершеннолетнему ребенку, который в момент передачи сам имел право на ставку 5%.
Сколько НДС платить за новую квартиру на Кипре?
Если соблюдены пределы по площади и стоимости, покупатель основного жилья платит 5%. Квартира площадью 110 м² за 300 000 евро, купленная как основное жилье, обойдется в 15 000 евро НДС. Жилье дороже 475 000 евро облагается по ставке 19% на всю цену: 95 000 евро при цене 500 000 евро.
Так же облагается жилье с застраиваемой площадью больше 190 м², кроме случая, когда покупатель – человек с инвалидностью. Между этими значениями 5% покрывает первые 130 м² застраиваемой площади до стоимости 350 000 евро, а на остальное начисляется 19%.
Облагается ли НДС вторичная недвижимость на Кипре?
Нет, если у жилья уже было первое заселение. С 1 сентября 2026 года это не меньше 18 месяцев систематического использования с момента передачи или постройки, причем неважно, живет в жилье владелец или его сдают в аренду.
Жилье, перепроданное раньше этого срока, облагается НДС, если продавец продает его в ходе предпринимательской деятельности и зарегистрирован или обязан зарегистрироваться как плательщик НДС. Так продает жилье, например, застройщик. Частный владелец, который продает свое жилье вне предпринимательской деятельности, НДС не начисляет.
При покупке вторичного жилья без НДС вы вместо него платите сбор за передачу права собственности Департаменту земель и землеустройства (Department of Lands and Surveys) в половинном размере. Скидка не действует, если продавец приобрел жилье при продаже заложенного имущества залогодержателем (mortgagee sale).
НДС, который платил кто-либо из прежних владельцев, на это не влияет: сбор не взимают только при условии, что НДС начисляют на вашу собственную покупку.
Когда уплачивается НДС при покупке недвижимости на Кипре?
Срок уплаты НДС на новую недвижимость наступает, когда недвижимость передают вам. Если до передачи вы платите застройщику или он выставляет счет с НДС, срок уплаты НДС с этой части наступает в момент платежа или выставления счета. При поэтапной оплате по договору купли-продажи это значит, что НДС платят с каждого платежа.
Взимается ли НДС в размере 5% с ремонта недвижимости на Кипре?
Да. Пониженная ставка НДС 5% применяется к ремонту частного жилья: сантехническим, электромонтажным, плотницким, малярным и строительным работам, которые выполняет плательщик НДС. С первого заселения жилья должно пройти не меньше трех лет. Жилье не обязательно должно быть основным.
Ставка 5% распространяется на работы и материалы, но если материалы составляют больше 50% стоимости работ, часть сверх 50% облагается по ставке 19%.
Как подать заявление на пониженную ставку НДС 5% на недвижимость на Кипре?
Декларацию подают в Налоговый департамент (Tax Department) через портал Tax For All. При строительстве ее можно подать на любом этапе работ. При покупке ее подают до получения жилья во владение.
С апреля 2024 года Налоговый комиссар может принять декларацию, поданную в течение 12 месяцев после получения жилья во владение, если заявитель докажет уважительную причину пропуска срока, например болезнь или отсутствие на Кипре.
Перечень документов приведен в разделе о подаче заявления выше. Покупатель, который получил грант на покупку или строительство жилья по закону Special Grant (Purchase or Building of a Home) Law, имеет право на ставку 5% после того, как вернул грант в порядке, установленном этим законом.
Что будет, если продать или сдать жилье в аренду в течение 10 лет?
В течение 30 дней с момента, когда вы перестали жить в этом жилье, нужно уведомить Налогового комиссара и доплатить разницу между НДС по ставкам 5% и 19% за оставшуюся часть десятилетнего срока.
Ничего доплачивать не нужно, если владелец умер или передал жилье совершеннолетнему ребенку, который в момент передачи сам имеет право на ставку 5%. После такой передачи или после доплаты разницы можно снова получить ставку 5% для нового основного жилья.