Недвижимость на Кипре: тенденции рынка и цены

Жилье на Кипре за год до второго квартала 2026 года подорожало на 8,5%, а покупатели из-за рубежа подписали около двух из пяти договоров купли-продажи. Ниже приведены последние цифры по рынку и цены по районам. Отдельно описаны расходы при покупке и продаже жилья.

Речь идет о Республике Кипр. Недвижимость на территориях вне контроля правительства регистрируется по отдельной системе, и правила ниже к ней не применяются.

Рынок недвижимости Кипра в 2026 году

В первой половине 2026 года росли и цены, и число сделок. Ниже приведены последние опубликованные цифры Центрального банка Кипра и Департамента земель и землеустройства (Department of Lands and Surveys).

• Индекс цен на жилую недвижимость Центрального банка вырос на 8,5% за год до второго квартала 2026 года, после роста на 7,1% за год до конца 2025 года. Квартиры подорожали на 8,9%, дома – на 5,8%.
• Во втором квартале 2026 года районные земельные офисы получили 5 298 договоров купли-продажи, на 15,4% больше, чем годом ранее, а с января по август 2026 года – 13 288, на 14% больше.
• Покупатели из-за рубежа подписали 2 107 из этих 5 298 договоров, около двух из пяти, и за год их стало на 22,7% больше. Центральный банк называет иностранных покупателей главным источником роста спроса.
• Жилья становится больше. С января по май 2026 года выданы разрешения на строительство 8 978 квартир и домов против 5 484 годом ранее, а стройматериалы за год подорожали на 2,4%.
• Новые жилищные кредиты во втором квартале 2026 года составили 403,6 млн евро, на 14,2% больше, чем годом ранее. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в июне 2026 года – 3,23%.
• Квартиры сдаются с валовой доходностью около 5,5%, дома – около 3%, по индексу RICS Cyprus Property Index with KPMG за второй квартал 2026 года.

Цены росли не всегда. Индекс Центрального банка достиг пика в третьем квартале 2008 года и к 2016 году упал на 32%. Уровень 2008 года он превысил только во втором квартале 2026 года. Доходность аренды и налог на нее описаны на нашей странице об инвестициях в недвижимость Кипра.

Цены на недвижимость на Кипре по районам

В октябре 2026 года медианная цена предложения квартиры на платформе DevelopersCyprus составляла 469 900 евро, или 3 960 евро за м². Для вилл она составляла 850 000 евро, или 3 730 евро за м². Это цены предложения на одной платформе, а не цены сделок. В таблице ниже они разбиты по районам.

Район	Рост цен за год до 2-го кв. 2026	Договоры купли-продажи, 2-й кв. 2026	Подписаны покупателями из-за рубежа	Медианная цена предложения квартиры, октябрь 2026
Лимассол	7,8%	1 765	34%	595 000 евро
Пафос	9,6%	1 073	66%	385 000 евро
Никосия	5,7%	1 076	16%	339 000 евро
Ларнака	9,8%	1 169	44%	300 000 евро
Фамагуста	10,0%	215	52%	300 000 евро

Источники: изменение цен, договоры и покупатели – Центральный банк Кипра, Residential Property Price Index 2026Q2; цены предложения – DevelopersCyprus.

Самые высокие цены предложения и больше всего сделок – в Лимассоле. Быстрее всего цены росли в Фамагусте и Ларнаке, примерно на 10% за год, медленнее всего – в Никосии, где больше четырех из пяти покупателей были местными. Пафос – единственный район, где большинство договоров подписали покупатели из-за рубежа.

Покупка недвижимости на Кипре: разрешение и расходы

Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают недвижимость на Кипре на тех же условиях, что и киприоты. Остальным покупателям, в том числе гражданам Великобритании и США, нужно разрешение Окружной администрации (District Administration) по форме COMM 145, которую подают после подписания договора. Сбор не взимается, а Министерство внутренних дел называет срок рассмотрения от двух до трех недель.

Налоги и сборы при покупке

Новое жилье, купленное у застройщика, облагается НДС по ставке 19% или 5% на первые 130 м² и первые 350 000 евро стоимости основного жилья, если вся покупка не выходит за пределы 190 м² и 475 000 евро. Вторичное жилье НДС не облагается, вместо него платят сбор за передачу: от 1,5% до 4% в зависимости от ступени цены, с учетом скидки 50%.

При покупке вторичного жилья за 300 000 евро сбор составит 8 600 евро, а у Департамента земель и землеустройства есть калькулятор. Для договоров, подписанных 1 января 2026 года или позднее, гербовый сбор не взимается. В отношении ранее заключенных договоров (подписанных до 2026 года) мы обеспечиваем уплату соответствующего сбора в Налоговом департаменте перед регистрацией.

Наш гонорар юриста за сопровождение покупки – от 2 500 евро плюс НДС. Все шаги и расходы при покупке описаны в нашем руководстве по покупке недвижимости на Кипре.

Покупка недвижимости и вид на жительство

Покупатель из страны вне ЕС, который тратит не менее 300 000 евро без НДС на новое жилье, купленное у застройщика при первой продаже, может подать заявление на постоянный вид на жительство. Это разрешение называют золотой визой Кипра. Подходит и коммерческая недвижимость, в том числе на вторичном рынке.

Заявителю нужен гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро до налогов, плюс 15 000 евро на супруга и 10 000 евро на каждого ребенка. Если покупается жилье, доход должен поступать из-за рубежа.

Срок действия разрешения не ограничен, если владелец приезжает на Кипр хотя бы раз в два года. Каждый год он подтверждает, что инвестиция сохранена, а для семьи вне системы GeSY показывает медицинскую страховку. Раз в три года он представляет справки об отсутствии судимости.

Разрешение не дает безвизовых поездок в Шенгенскую зону. Другие пути и перечень документов описаны на нашей странице о ВНЖ на Кипре при покупке недвижимости.

Продажа недвижимости на Кипре

Продавец платит налог на прирост капитала – 20% с дохода от продажи кипрской недвижимости, независимо от того, резидент он или нет. Налогооблагаемый доход уменьшают пожизненные льготы: 30 000 евро при обычной продаже и 150 000 евро для основного жилья, которое отвечает условиям проживания. Комиссию агента по недвижимости согласуют с агентом.

Перед подписанием договора продавец прикладывает справку из земельного кадастра (search certificate), выданную не раньше чем за пять рабочих дней. Владелец, который до продажи сдает жилье, платит подоходный налог с 80% арендной платы по обычной шкале и взнос GeSY в размере 2,65%. Специальный взнос на оборону с аренды отменен с 1 января 2026 года.

Расходы на содержание недвижимости

Ежегодный налог на недвижимое имущество Кипр отменил в 2017 году. Владельцы платят муниципальный налог, который муниципалитет начисляет со стоимости объекта, или общинный сбор за пределами муниципалитетов. Ставка зависит от района.

Электроэнергия во второй половине 2025 года обходилась домохозяйствам примерно в 0,28 евро за кВт·ч, а счет приходит раз в два месяца. Воду оплачивают по ступенчатому тарифу районной организации местного самоуправления (EOA), обычно от 20 до 30 евро в месяц. Аренда, счета и цены на продукты по городам собраны в нашем руководстве о стоимости жизни на Кипре.