Как купить недвижимость на Кипре и получить вид на жительство

Иностранцы могут покупать недвижимость на Кипре. Покупателю без гражданства ЕС или ЕЭЗ нужно разрешение Окружной администрации (District Administration), и его оформление занимает от двух до трех недель. Новое жилье стоимостью от 300 000 евро без НДС может стать основанием для постоянного вида на жительство.

Здесь описаны разрешение на покупку, порядок и расходы при сделке, ипотека и виды на жительство, доступные покупателям.

Эта страница касается Республики Кипр. Недвижимость на территориях вне контроля правительства регистрируется в отдельной системе, и правила ниже к ней не относятся.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кипре?

Покупателю без гражданства ЕС или ЕЭЗ нужно разрешение на приобретение недвижимости на Кипре. Закон о приобретении недвижимости иностранцами (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109) наделяет этим полномочием Совет министров, а на практике заявление рассматривает Окружная администрация того района, где находится объект.

Заявление подают по форме COMM 145, которую можно скачать в PDF на сайте moi.gov.cy. Сбор не взимается, а Министерство внутренних дел (Ministry of Interior) указывает срок рассмотрения от двух до трех недель.

В форме спрашивают о вас и вашей семье, о капитале и годовом доходе, о другой вашей недвижимости и о покупаемом объекте. К ней прилагают копию подписанного договора купли-продажи, титул или градостроительное разрешение, поэтажные планы и подтверждение финансового положения, поэтому заявление подают после подписания договора. Наш юрист может заполнить форму и подать заявление за вас.

Сколько объектов может приобрести покупатель не из ЕС

Разрешение выдают на один участок площадью до 4 014 м² под строительство жилья для собственного проживания или не больше чем на два объекта. Если один из двух объектов не жилье, это может быть магазин площадью до 100 м² или офис до 250 м². Супружеская пара пользуется одним лимитом на двоих.

Иностранцу, который остается на Кипре дольше 90 дней из 180, нужен вид на жительство. К заявлению прилагают подтверждающие документы, среди них действующий паспорт и подтверждение достаточного дохода. Понадобится и банковский счет на Кипре.

Заявление на вид на жительство подают в том районе Кипра, где вы живете, а рассматривает его Миграционный департамент (Migration Department). Разрешение для посетителей, например Pink Slip, не дает права работать. Для работы нужно разрешение, выданное именно для трудоустройства.

Граждане Европейского союза

Гражданам стран ЕС и ЕЭЗ разрешение на покупку недвижимости на Кипре не нужно, они могут жить и работать здесь. Тот, кто остается дольше трех месяцев, в течение четырех месяцев после приезда подает форму MEU1 на регистрационный сертификат, который называют Yellow Slip.

Покупка недвижимости на Кипре из Великобритании после Brexit

Великобритания не входит в ЕС, поэтому британский покупатель обращается за разрешением в Окружную администрацию по форме COMM 145, как любой покупатель не из ЕС. Для поездок на Кипр продолжительностью до 90 дней в любые 180 дней британцам виза не нужна.

Для более долгого пребывания нужен вид на жительство. Ни Pink Slip, ни разрешение инвестора не дают права работать на Кипре.

Британцам, которые хотят жить на Кипре, подходят два разрешения. Pink Slip – разрешение для посетителей с собственным доходом, его продлевают каждый год. Категория F – постоянный вид на жительство для тех, у кого есть гарантированный доход из-за рубежа не менее 9 568 евро в год, и покупать недвижимость для нее не нужно.

Самые популярные места на Кипре

Пафос популярен благодаря побережью и горам, и здесь давно сложилась британская община. В Лимассоле есть марина и большое международное деловое сообщество. У района Фамагусты и у Ларнаки протяженное побережье, а в Ларнаке центр города находится у самого моря.

Цены на недвижимость на Кипре

Цена зависит от места. Дороже всего стоит жилье на побережье и в двух крупнейших городах, Никосии и Лимассоле.

Для постоянного вида на жительство по инвестиционному пути дом или квартира должны быть новыми, купленными у девелоперской компании при первой продаже, и стоить не менее 300 000 евро без НДС. Вторичное жилье не подходит. НДС на новое жилье – 19%, а у пониженной ставки 5% есть условия, в том числе десять лет проживания в этом жилье как в основном.

В сентябре 2026 года медианная цена квартир в объявлениях на сайте DevelopersCyprus составляла 470 000 евро, или 3 950 евро за м². Для вилл – 850 000 евро, или 3 743 евро за м².

Индекс цен на недвижимость Кипра RICS и KPMG за год, закончившийся вторым кварталом 2026 года, показал рост цен на 5,4% для квартир и на 4,0% для домов. О доходности покупки читайте на нашей странице об инвестициях в недвижимость Кипра.

Продавец может попросить депозит за бронирование, его засчитывают в окончательную цену. Прежде чем платить, дайте юристу прочитать договор бронирования, в том числе условия, при которых деньги вам вернут.

Ежегодный налог на недвижимость на Кипре отменен с 1 января 2017 года. Владельцы по-прежнему платят муниципальные или общинные сборы, их размер зависит от района.

Расходы при покупке недвижимости на Кипре

Сверх цены покупатель платит НДС или сбор за передачу, но никогда не оба сразу. Новое жилье, купленное у застройщика при первой продаже, облагается НДС 19%, и сбор за передачу по нему не платят.

Пониженная ставка 5% применяется к первым 130 м² и первым 350 000 евро основного жилья, если вся покупка не выходит за 190 м² и 475 000 евро, а покупатель живет в нем десять лет. Остальные условия описаны на нашей странице о ставке НДС 5%.

Вторичное жилье НДС не облагается, вместо него в районном земельном офисе (District Lands Office) платят сбор за передачу: 3% от цены до 85 000 евро, 5% от 85 001 до 170 000 евро и 8% свыше этой суммы. На любой передаче без НДС сбор уменьшают вдвое, поэтому по факту платят 1,5%, 2,5% и 4%.

За вторичное жилье стоимостью 300 000 евро сбор составит 8 600 евро. Саму передачу описывает наша страница о титуле на недвижимость на Кипре.

Для договоров, подписанных 1 января 2026 года или позднее, гербовый сбор не взимается. В отношении ранее заключенных договоров (подписанных до 2026 года) мы обеспечиваем уплату соответствующего сбора в Налоговом департаменте (Tax Department) перед регистрацией.

Справка из кадастра по объекту стоит 10 евро по одному району или 20 евро по всему Кипру. Наш гонорар за сопровождение покупки – от 2 500 евро плюс НДС, а что в него входит, описано на странице наших юристов по недвижимости.

Ипотека на Кипре для иностранцев

Каждый кипрский банк сам устанавливает условия кредитования для покупателей, которые не живут на Кипре, поэтому уточните их в банке до подписания договора. Для заявки понадобятся документы: например, банку нужно будет подтвердить доход.

Центральный банк Кипра (Central Bank of Cyprus) ограничивает жилищный кредит 80% стоимости объекта, если это будет основное жилье заемщика, и 70% для любой другой недвижимости, например дома для отдыха. Остальное вы платите из собственных средств.

Для погашения кредита вы будете вносить ежемесячные платежи. Сумма зависит от вашего дохода и суммы кредита. Вам также потребуется открыть счет в кипрском банке.

В июле 2026 года средняя ставка по новым жилищным кредитам на Кипре составляла 3,78% по кредитам с плавающей ставкой или ставкой, фиксированной на срок до года, и 4,39% с учетом всех расходов по кредиту (годовая ставка APRC), согласно статистике Центрального банка Кипра.

Возрастные ограничения каждый банк устанавливает сам, и они могут относиться к окончанию кредита, а не к его началу. Например, в Bank of Cyprus заемщику должно быть не больше 65 лет на дату погашения кредита, поэтому пожилому покупателю доступен более короткий срок.

Покупка дома для отдыха на Кипре

На дом для отдыха кипрский банк дает не больше 70% стоимости, потому что лимит 80% действует только для основного жилья. Новый дом для отдыха облагается НДС 19%, так как пониженная ставка 5% требует, чтобы жилье было вашим основным. Владение им не дает права оставаться на Кипре дольше 90 дней в любые 180 дней, для этого нужен вид на жительство.

Как купить недвижимость на Кипре: пошаговая инструкция

• Соберите средства или оформите ипотеку.
• Найдите местного юриста: на Кипре есть юристы по недвижимости и фирмы, которые специализируются на недвижимости и имеют большой опыт работы с иностранными клиентами.
• Подберите объект с помощью кипрского агента по недвижимости.
• Согласуйте цену с продавцом или застройщиком.
• До подписания попросите юриста проверить титул. Продавец обязан приложить к договору справку из кадастра, выданную не раньше чем за пять рабочих дней до подписания.
• Подпишите договор и сдайте его на хранение в районный земельный офис в течение шести месяцев после подписания. Это защищает ваше право на переоформление объекта на вас.
• Если вы не гражданин ЕС или ЕЭЗ, подайте в Окружную администрацию заявление на разрешение по форме COMM 145 с копией договора.
• Оплатите цену и завершите передачу в районном земельном офисе. Если отдельного титула еще нет, до его выдачи вас защищает сданный на хранение договор.

Покупка недвижимости ради вида на жительство

Это ускоренная процедура, и у нее есть свои правила о необходимом доходе и владении недвижимостью на Кипре. Вы можете подать заявление на постоянный вид на жительство и получить его, если у вас есть:

• Новый дом или квартира, купленные у девелоперской компании при первой продаже, стоимостью не менее 300 000 евро без НДС. Это один из четырех инвестиционных вариантов, остальные три описаны на нашей странице о ВНЖ за инвестиции;
• Личный гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро брутто, то есть до вычета налогов. При покупке дома или квартиры доход должен поступать из-за границы.

Разрешение распространяется на супруга или супругу инвестора и на детей до 18 лет как на иждивенцев. Неженатые и незамужние дети от 18 до 25 лет, которые учатся за границей и финансово зависят от инвестора, подают отдельное заявление.

Ни инвестор, ни его супруг или супруга не могут устроиться на работу на Кипре. Исключение – должность директора в компании, в которую они вложили деньги. Требование к доходу растет на 15 000 евро за супруга и на 10 000 евро за каждого ребенка, будь то ребенок до 18 лет или от 18 до 25 лет с отдельным заявлением.

Это разрешение инвестора называют кипрской золотой визой. Покупателю подходят еще два пути. Для категории F покупка не нужна, достаточно гарантированного дохода из-за рубежа не менее 9 568 евро в год. Pink Slip – временное разрешение для посетителей, его продлевают каждый год.

Могу ли я купить дом на Кипре и получить гражданство?

Покупка нового жилья стоимостью не менее 300 000 евро без НДС может стать основанием для постоянного вида на жительство. Сама по себе она к паспорту не ведет: Кипр закрыл программу гражданства за инвестиции в ноябре 2020 года, а в декабре 2025 года отменил ее правовую основу. Разрешение позволяет жить на Кипре, и годы законного проживания засчитываются для натурализации.

Для паспорта по натурализации нужно семь лет законного проживания в течение десяти лет до последних двенадцати месяцев и сами эти двенадцать месяцев непрерывного проживания непосредственно перед подачей, всего восемь лет. Отсутствия общей продолжительностью не более 90 дней последний год не прерывают.

С 19 декабря 2023 года одного срока проживания недостаточно. Нужны сертификат греческого языка уровня B1, сдача экзамена об общественно-политических реалиях Кипра, добропорядочность, подходящее жилье со стабильным доходом и намерение жить в Республике.

Порядок и требования подробно описаны на странице о гражданстве Кипра по натурализации.

Другие виды на жительство на Кипре

• Временные виды на жительство выдают для работы, учебы, воссоединения семьи или пребывания в качестве посетителя. Их продлевают: Pink Slip – каждый год, разрешение наемного работника – на срок до трех лет по трудовому договору. После пяти лет законного непрерывного проживания можно получить статус долгосрочного резидента, если сдать греческий на уровень A2 и экзамен об общественно-политических реалиях Кипра.

• Иммиграционные разрешения – постоянные виды на жительство шести категорий, от A до F. Категория A – для тех, кто будет самостоятельно заниматься сельским хозяйством и располагает капиталом около 430 000 евро. Категория F – для людей с гарантированным доходом из-за рубежа не менее 9 568 евро в год.

Как долго вы можете оставаться на Кипре, если у вас есть недвижимость?

Гражданам многих стран вне ЕС, в том числе Великобритании и США, для коротких поездок на Кипр продолжительностью до 90 дней в любые 180 дней виза не нужна. Те, кому виза нужна, могут запросить многократную визу сроком действия от шести месяцев до пяти лет.

Консульство выдает ее тем, кто часто приезжает и может показать свою надежность и намерение вовремя уехать. Владения недвижимостью на Кипре среди опубликованных критериев нет.

Юридического права на получение визы не существует. Одна виза еще не означает, что вас впустят: на границе соответствие критериям въезда проверят еще раз. Например, вас могут попросить подтвердить занятость или наличие средств, в том числе банковской гарантией.

Владельцам действующей шенгенской визы на два въезда и более, а также владельцам национальной визы или вида на жительство страны Шенгенской зоны кипрская виза для пребывания до 90 дней в любые 180 дней не нужна. Правило не распространяется на граждан Турции и Азербайджана.