Титул на недвижимость на Кипре

Кипрские документы на право собственности (title deeds) – это ряд юридических документов, которые регистрируют право собственности на землю и недвижимость. Титул подтверждает право владения, показывает историю участка и содержит обременения: ипотеку, аренду сроком более 15 лет, сборы, судебные записи и запреты на отчуждение.

В Департаменте земель и землеустройства (Земельном кадастре) хранятся копии документов на право собственности на каждый объект недвижимости.

Эта страница о Республике Кипр. Недвижимость на территориях вне контроля правительства регистрируется по отдельной системе, и правила ниже к ней не применяются.

Наш обзор рынка недвижимости Кипра разбирает сам рынок и порядок покупки. Здесь речь о титуле.

Свидетельство о регистрации недвижимого имущества на Кипре (Title Deeds)

Свидетельство о регистрации недвижимого имущества (титул собственности) выдается по заявлению в соответствующий районный офис Департамента земель и землеустройства Министерства внутренних дел Кипра.

Законодательство Кипра о праве собственности на недвижимость (Title deeds)

Правила оформления документов на право собственности содержатся в следующих законодательных актах:

• Закон о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224.
• Закон о недвижимом имуществе (передача прав собственности и ипотека), 9/65, с поправками, внесенными Законом 110(I)/2025.
• Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение обязательств) 2011 года, Закон 81(I)/2011, с поправками, внесенными Законом 132(I)/2023.
• Закон о регулировании улиц и зданий, гл. 96, и поправки к нему.

Что изменилось в законодательстве о титулах

Закон 132(I)/2023 защищает покупателей, которые ждут титул. Продавец обязан приложить к договору справку из земельного кадастра (search certificate), выданную не ранее чем за пять рабочих дней до подписания; в справке видны обременения. Этот же закон ввел порядок передачи титулов на заложенную недвижимость.

Порядок остановили в июне 2024 года и вновь открыли в июле 2025 года Законом 110(I)/2025, на более узких условиях. Где он стоит сейчас, разобрано в разделе о покупке без титула.

Можно ли доверять кипрскому титулу на недвижимость?

Департамент земель и землеустройства (Department of Lands and Surveys) открылся в 1858 году и остается старейшим государственным ведомством Кипра, а его реестр восходит к Османскому земельному кодексу 1857 года. Реестр централизован и открыт для запросов, поэтому справка из кадастра отвечает на большинство вопросов о том, кто владеет объектом и что на нем висит.

Земля на территориях под контролем правительства зарегистрирована централизованно, и титул показывает, кому принадлежит участок и что с ним происходило. Отдельные титулы на квартиры в новостройке – другое дело, и именно из-за них некоторые покупатели ждут годами.

Департамент земель и землеустройства рекомендует покупателям сделать следующее перед покупкой недвижимости:

• Попросите предоставить документы на право собственности. Если документов на право собственности нет, выясните причину и обратитесь за советом к специалисту, юристу или агенту по недвижимости.
• Узнайте о подлежащей уплате НДС и сборах за передачу прав собственности.
• Если на участке расположено какое-либо здание или сооружение, узнайте, получены ли соответствующие разрешения и сертификаты.
• Приняв решение о покупке и внеся оплату, немедленно организуйте передачу прав собственности.
• Если по каким-либо причинам оплата не может быть произведена сразу, подпишите договор купли-продажи и передайте его на хранение в Земельный кадастр (соответствующее районное отделение). Это действие гарантирует, что земля не будет продана кому-либо еще, и защитит вас, если после оплаты продавец задержит передачу прав собственности (см. ниже). У покупателя есть шесть месяцев, чтобы сдать договор на хранение.

Департамент земель и землеустройства также настоятельно рекомендует провести сбор информации о собственности. Это называется должной осмотрительностью, это действие может быть проведено самим покупателем или его адвокатом по недвижимости.

Справку заказывают в районном земельном офисе (District Lands Office) или через электронные услуги департамента. Справка по одному объекту в пределах одного района стоит 10 евро, по всему Кипру – 20 евро. Справка по владельцу, где перечислены обременения и запреты, стоит 15 евро по одному району и 30 евро по всему Кипру.

Земельный кадастр Кипра и как проверить объект

Департамент земель и землеустройства ведет реестр всех участков на территориях под контролем правительства. Он работает через районные земельные офисы в Никосии, Лимассоле, Ларнаке, Пафосе и Фамагусте; объект ведет офис того района, где он находится.

В реестре записаны собственник, номер участка и листа или плана, площадь, доля при долевой собственности и обременения: ипотеки, записи по судебным решениям, запреты на отчуждение, сервитуты и аренда, зарегистрированная на срок более пятнадцати лет.

Покупатель читает эту запись через справку из кадастра. Ее заказывают в районном земельном офисе или через электронные услуги департамента с профилем CY Login, а цена зависит от вида справки и охвата. Справка по конкретному объекту показывает, что висит на участке. Справка по владельцу показывает, чем продавец владеет и что зарегистрировано против него.

У продавца своя обязанность. С 12 декабря 2023 года договор купли-продажи должен содержать справку из кадастра давностью не более пяти рабочих дней до подписания, а продавцу, который ее не приложил, грозит административный штраф до 10 000 евро.

Как получить документы на право собственности на Кипре?

При покупке недвижимости на Кипре или инвестициях в недвижимость на Кипре документы на право собственности (title deeds) можно получить без особых проблем.

Департамент земель и землеустройства создал электронную платформу для некоторых видов сделок. Однако для получения документов на право собственности необходимо физическое присутствие.

Процедура оформления титула на недвижимость на Кипре

• Покупатель и продавец должны обратиться в районное земельное управление, где находится недвижимость.
• Они могут прийти лично, в этом случае им следует иметь при себе документы, удостоверяющие личность, или направить своих представителей, обычно адвокатов, с доверенностью (разрешением).
• Если покупателем и/или продавцом является компания, директора (или один уполномоченный директор) отправляются в районное земельное управление.
• Покупатель и продавец должны заполнить форму передачи прав собственности (N. 270).
• Продавец предъявляет форму N. 313 – налоговую справку, заверенную Налоговым департаментом (Tax Department).

Сначала документы подают в районный земельный офис. Когда офис проверит, что они действительны и полны, он назначает дату и время передачи и сообщает сторонам по телефону или электронной почте.

Формы N.270 и N.313

Передачу оформляют две формы. Форма N. 270 – декларация о передаче недвижимого имущества. Покупатель и продавец подписывают ее в районном земельном офисе; в ней указаны объект, стороны и заявленная цена.

Форма N. 313 – налоговая справка по налогу на недвижимость, налогу на прирост капитала и сбору в Центральный орган по равному распределению обременений. Продавец получает ее в Налоговом департаменте, который заполняет и заверяет документ. За стойкой эту форму не оформляют.

Понадобятся и справки об уплате муниципальных сборов, платы за канализацию и за воду – из муниципалитета, совета общины или окружной организации местного самоуправления. Продавца, который придет только с двумя формами, отправят обратно.

Стоимость титула на недвижимость на Кипре

Сбор за передачу права собственности платит покупатель. Его считают от стоимости объекта, по ступеням.

Стоимость объекта	Ставка по шкале	Ставка после скидки 50%
До 85 000 евро	3%	1,5%
От 85 001 до 170 000 евро	5%	2,5%
Свыше 170 000 евро	8%	4%

Если сделка облагается НДС, сбор за передачу не взимают. На любой передаче без НДС сбор уменьшают вдвое, поэтому по факту платят 1,5%, 2,5% и 4%.

Дом за 300 000 евро вне НДС дает 17 200 евро по шкале и 8 600 евро после скидки. У Департамента земель и землеустройства есть калькулятор, и он показывает сумму до уменьшения.

НДС по ставке 19% начисляют на первую продажу нового здания до начала его использования и на продажу строительного участка налогооблагаемым лицом. Перепродажа вторичного жилья НДС не облагается, и по ней возникает сбор за передачу.

Пониженная ставка 5% покрывает первые 130 кв. м основного жилья стоимостью до 350 000 евро при условии, что вся сделка не превышает 475 000 евро, а застраиваемая площадь не превышает 190 кв. м. Объект должен оставаться основным жильем покупателя десять лет.

Старые проекты попадают под переходные правила со своими сроками. Отдельная страница о ставке НДС 5% на недвижимость разбирает эти сроки, полный перечень условий и порядок для покупателей с инвалидностью.

Как передать право собственности на Кипре?

Титул передают по процедуре из раздела выше. Все налоги по объекту к этому моменту должны быть уплачены: продавец предъявляет форму N. 313 из Налогового департамента вместе со справками об уплате муниципальных сборов, платы за канализацию и за воду. Обе стороны подписывают форму N. 270 в районном земельном офисе. Сбор за передачу платит покупатель.

Важность кипрского титула на недвижимость

Титул – документ, который доказывает право собственности. Он подтверждает регистрацию законного титула и показывает, кому принадлежит объект.

Кроме того, титульные документы показывают текущее состояние недвижимости и содержат описание, регистрационный номер, обременения, информацию об ипотеке, права собственности и сборы.

Купить без титула можно, но это риск.

Причины отсутствия документов на право собственности

Распространенными причинами отсутствия документов на право собственности являются:

• Недвижимость заложена.
• Существуют юридические проблемы с недвижимостью.
• Продавец или застройщик не выполнил свои налоговые обязательства в отношении недвижимости.
• У застройки нет сертификата одобрения, либо здание отклоняется от разрешения.

Покупка без титула и закон 2025 года о запертых покупателях

Законодательство (Закон о продаже недвижимого имущества – the Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law of 2011) защищает покупателя без документов, подтверждающих право собственности, позволяя ему обращаться в суд с просьбой о вынесении постановления об исполнении обязательств против продавца.

В соответствии с Законом 132(I)/2023 процедура и средства правовой защиты меняются для контрактов, подписанных после 12 декабря 2023 года.
После этой даты продавец должен включить сертификат о поиске от Земельного кадастра в качестве неотъемлемой части договора купли-продажи. В свидетельстве о поиске указаны любые ипотечные кредиты или другие обременения на недвижимость.

Чтобы обезопасить себя, вам следует в течение 6 месяцев после покупки сдать на хранение в Земельный кадастр:

• Договор купли-продажи и, либо
• Заявление залогодержателя и продавца по форме A, предусмотренной законом, о том, что после уплаты покупателем 95% цены договора, включая задаток при подписании, банк выдаст справку об оплате и снимет ипотеку. По подтверждению этой оплаты суд может вынести постановление об исполнении обязательства, и объект переходит покупателю.
• Или заявление от вас о том, что вы не желаете, чтобы договор купли-продажи сопровождался вышеуказанным заявлением.

Образцы обоих типов документов (пункты 2 и 3) содержатся в новом законе (132(I)/2023, вносящем изменения в первоначальный закон 81(I)/2011).

Закон 2025 года для покупателей, которые до сих пор ждут титул

20 июня 2024 года Апелляционный суд по делу Bank of Cyprus Public Company Ltd против директора Департамента земель и землеустройства Пафоса, гражданская апелляция 285/2018, признал полномочие директора снимать ипотеку неконституционным. Прием заявлений прекратился.

Парламент ответил Законом 110(I)/2025, опубликованным 4 июля 2025 года. Порядок снова работает, но на более узких условиях.

Он охватывает договоры, сданные в районный земельный офис до 31 декабря 2014 года, и договоры, подписанные до этой даты и сданные позже по решению суда, за которым обратились до 31 декабря 2024 года. Титул на объект уже должен существовать.

Если ипотека или запрет на отчуждение стоят в очереди раньше сданного договора, банк должен письменно согласиться на их снятие. При отказе и полностью уплаченной цене у покупателя есть 45 дней, чтобы просить суд признать отказ злоупотреблением и необоснованным.

Когда часть цены еще не уплачена, директор направляет письменное уведомление и дает покупателю 60 дней, чтобы внести остаток на специальный временный счет. Сам директор обязан выдать титулы в течение двух лет и восьми месяцев с 4 июля 2025 года. Срок жесткий.

Для договоров вне этих дат ничего не изменилось: приложите справку из кадастра давностью пять рабочих дней, сдайте договор в районный земельный офис в течение шести месяцев после подписания и обращайтесь в суд за исполнением обязательства, если продавец не передает титул.

Документы о праве собственности на новую недвижимость

После завершения строительства нового объекта недвижимости застройщик (или владелец) подает документы на право собственности. Процедура оформления титула на Кипре выглядит следующим образом:

Сначала нужно получить сертификат одобрения (certificate of approval) от уполномоченного органа по Закону о регулировании улиц и зданий, гл. 96. С 1 июля 2024 года выдачей разрешений на строительство занимаются пять окружных организаций местного самоуправления (District Local Government Organisations) – по одной на Никосию, Лимассол, Ларнаку, Пафос и Фамагусту. Заявления подают через систему IPPODAMOS.

Сертификат одобрения подтверждает, что:

• Все разрешения на строительство и планирование выданы, а строительство завершено в соответствии с ними.
• Здание не отклонилось от данных, переданных властям.

У застройщика или владельца есть 21 день с момента завершения строительства, чтобы подать заявление на сертификат. После его выдачи они обращаются в земельный кадастр за титулом. Дальше происходит следующее:

• Могут быть проведены другие необходимые проверки.
• Отдел геодезии выезжает на участок, чтобы проверить границы и минимальные расстояния между зданиями.
• Официальные карты и планы составляют и загружают в систему.
• Титул выдают на имя застройщика или владельца. При продаже застройщик передает его покупателю.

Важные факторы, которые необходимо знать

Документы на право собственности необходимы для покупки или продажи недвижимости. Кроме того, они необходимы для наследования в случае смерти владельца. Документы на право собственности полезны при разрешении споров о собственности.

Если документы на право собственности отсутствуют, покупателю следует действовать с осторожностью. Существуют сделки (транзакции) с землей, на которые отсутствие документов на право собственности не очень сильно влияет, например, краткосрочная аренда. Тем не менее настоятельно рекомендуется проявить должную осмотрительность.

Покупателям, которым недвижимость нужна ради вида на жительство, стоит прочитать нашу страницу как купить недвижимость на Кипре и получить ВНЖ вместе с этой: разрешение считают по договору купли-продажи и оплате, а не по титулу.

Итоги

• Титул – юридический документ, в котором записаны право собственности, ипотека, сборы и другие сведения об объекте.
• Реестр земли на подконтрольной правительству территории ведет Департамент земель и землеустройства.
• У департамента есть электронная платформа, и часть сделок проходит онлайн, но передачу права собственности онлайн не оформляют: стороны или их представители приходят в районный земельный офис.
• Сбор за передачу составляет 3%, 5% и 8% и уменьшается вдвое на любой сделке без НДС. Платит его покупатель.
• Купить недвижимость без титула можно, и закон защищает покупателя, который вовремя сдал договор на хранение. Перед подписанием на объект без титула возьмите консультацию юриста.