Титул на недвижимость на Кипре

Кипрские документы на право собственности (Title deeds) – это ряд юридических документов, которые регистрируют право собственности на землю и недвижимость. Правоустанавливающие документы подтверждают право владения и показывают историю владения недвижимостью. В них также содержится такая информация, как ипотека, долгосрочная аренда (более 15 лет), сборы, судебные решения и т. д.

В Департаменте земель и землеустройства (Земельном кадастре) хранятся копии документов на право собственности на каждый объект недвижимости.

Свидетельство о регистрации недвижимого имущества на Кипре (Title Deeds)

Свидетельство о регистрации недвижимого имущества (титул собственности) выдается по заявлению в соответствующий районный офис Департамента земель и землеустройства Министерства внутренних дел Кипра.

Законодательство Кипра о праве собственности на недвижимость (Title deeds)

Правила оформления документов на право собственности содержатся в следующих законодательных актах:

• Закон о недвижимом имуществе (владение, регистрация и оценка), гл. 224.
• Закон о недвижимом имуществе (передача прав собственности и ипотека), 9/65.
• Закон о продаже недвижимого имущества (исполнение обязательств) от 2011 года, Закон 81(I) 2011 с поправками, внесенными Законом 132(I)/2023.
• Закон о регулировании улиц и зданий (поправка) от 2011 года.

Можно ли доверять кипрскому титулу на недвижимость?

Система регистрации земли на Кипре была создана британцами, и в целом она считается успешной. Вся земля зарегистрирована, поэтому документы на право собственности являются эффективным способом показать, кто владеет землей, а также все предыдущие сделки и детали, касающиеся земли. Поэтому короткий ответ – да, таким документам можно доверять.

Однако Департамент земельных ресурсов и землеустройства рекомендует покупателям сделать следующее перед покупкой недвижимости:

• Попросите предоставить документы на право собственности. Если документов на право собственности нет, выясните причину и обратитесь за советом к специалисту, юристу или агенту по недвижимости.
• Узнайте о подлежащей уплате НДС и сборах за передачу прав собственности.
• Если на участке расположено какое-либо здание или сооружение, узнайте, получены ли соответствующие разрешения и сертификаты.
• Приняв решение о покупке и внеся оплату, немедленно организуйте передачу прав собственности.
• Если по каким-либо причинам оплата не может быть произведена сразу, подпишите договор купли-продажи и передайте его на хранение в Земельный кадастр (соответствующее районное отделение). Это действие гарантирует, что земля не будет продана кому-либо еще, и защитит вас, если после оплаты продавец задержит передачу прав собственности (см. ниже). У покупателя есть шесть месяцев, чтобы сдать договор на хранение.

Департамент земель и землеустройства также настоятельно рекомендует провести сбор информации о собственности. Это называется должной осмотрительностью, это действие может быть проведено самим покупателем или его адвокатом по недвижимости.

Сертификат с информацией о земельном участке / объекте недвижимости можно получить в районном отделении Департамента земель и землеустройства, заплатив 10 евро за каждый участок земли / объект. В нем будет указано, кто владеет недвижимостью, заложена ли она, а также все другие вопросы, проблемы и другая информация по данному объекту недвижимости.

Как получить документы на право собственности на Кипре?

При покупке недвижимости на Кипре или инвестициях в недвижимость на Кипре документы на право собственности (title deeds) можно получить без особых проблем.

Департамент земель и землеустройства создал электронную платформу для некоторых видов сделок. Однако для получения документов на право собственности необходимо физическое присутствие.

Процедура оформления титула на недвижимость на Кипре

• Покупатель и продавец должны обратиться в районное земельное управление, где находится недвижимость.
• Они могут прийти лично, в этом случае им следует иметь при себе документы, удостоверяющие личность, или направить своих представителей, обычно адвокатов, с доверенностью (разрешением).
• Если покупателем и/или продавцом является компания, директора (или один уполномоченный директор) отправляются в районное земельное управление.
• Покупатель и продавец должны заполнить форму передачи прав собственности (N. 270).
• Продавец должен заполнить форму N. 313, чтобы подтвердить, что все налоги и сборы были уплачены.

При нормальных обстоятельствах процесс занимает один час (однако может возникнуть очередь). Оформление документов на право собственности займет несколько рабочих дней.

Стоимость титула на недвижимость на Кипре

Стоимость титула на право собственности зависит от стоимости недвижимости.

Тарифы следующие:

• Стоимость до 85 000 евро; комиссия за перевод составляет 3%.
• Стоимость от 85 000 до 170 000 евро; 5%.
• Свыше 170 000 евро; 8%.

При уплате НДС плата за перевод прав собственности не взимается.

За недвижимое имущество НДС уплачивается по ставке 19%.

Снижение НДС до 5%

Сниженный НДС в размере 5% применяется к первому месту жительства.

Палата представителей приняла новый закон от 8 июня 2023 года, который уменьшает площадь, дающую право на снижение НДС. Согласно новым критериям, НДС в размере 5% будет применяться к 130 кв. м земли для резиденции стоимостью до 350 000 евро. Чтобы получить право на льготу, вся сделка не должна превышать 475 000 евро, а площадь недвижимости не должна превышать 190 кв. м.

Для людей с ограниченными возможностями сниженный НДС в размере 5% будет применяться к площади 190 кв. м.

Данный закон был опубликован в Официальном вестнике Республики Кипр и вступил в силу 16 июня 2023 года. Он вносит изменения в существующий закон об НДС и получил номер 42(I) от 2023 года. Однако существует льготный период. Закон не распространяется на разрешения, полученные по заявкам на снижение НДС, поданным до 31 октября 2023 года.

Как передать право собственности на Кипре?

Передача титулов на недвижимость на Кипре осуществляется по простой процедуре, описанной в предыдущем разделе. Продавец должен оплатить все оставшиеся налоги, связанные с недвижимостью, заполнив форму N. 313. Кроме того, продавец и покупатель должны заполнить форму N. 270 и оплатить сбор. Покупатель оплачивает комиссию за передачу прав собственности.

Важность кипрского титула на недвижимость

Документы на право собственности являются центральным документом и важной частью покупки земли и недвижимости. Они подтверждают регистрацию законного права собственности и то, кто является владельцем недвижимости.

Кроме того, титульные документы показывают текущее состояние недвижимости и содержат описание, регистрационный номер, обременения, информацию об ипотеке, права собственности и сборы.

Покупка без документов на право собственности возможна, хотя и сопряжена с определенными опасностями.

Причины отсутствия документов на право собственности

Распространенными причинами отсутствия документов на право собственности являются:

• Недвижимость заложена.
• Существуют юридические проблемы с недвижимостью.
• Продавец или застройщик не выполнил свои налоговые обязательства в отношении недвижимости.

Законодательство (Закон о продаже недвижимого имущества – the Sale of Immovable Property (Specific Performance) Law of 2011) защищает покупателя без документов, подтверждающих право собственности, позволяя ему обращаться в суд с просьбой о вынесении постановления об исполнении обязательств против продавца.

В соответствии с Законом 132(I)/2023 процедура и средства правовой защиты меняются для контрактов, подписанных после 12 декабря 2023 года.
После этой даты продавец должен включить сертификат о поиске от Земельного кадастра в качестве неотъемлемой части договора купли-продажи. В свидетельстве о поиске указаны любые ипотечные кредиты или другие обременения на недвижимость.

Чтобы обезопасить себя, вам следует в течение 6 месяцев после покупки сдать на хранение в Земельный кадастр:

• Договор купли-продажи и, либо
• Заявление от владельца ипотеки и продавца о том, что, как только вы погасите 95% ипотечного кредита, они снимут ипотеку и подтвердят это в Земельном кадастре. После этого Земельный кадастр передаст недвижимость вам.
• Или заявление от вас о том, что вы не желаете, чтобы договор купли-продажи сопровождался вышеуказанным заявлением.

Образцы обоих типов документов (пункты 2 и 3) содержатся в новом законе (132(I)/2023, вносящем изменения в первоначальный закон 81(I)/2011).

Документы о праве собственности на новую недвижимость

После завершения строительства нового объекта недвижимости застройщик (или владелец) подает документы на право собственности. Процедура оформления титула на Кипре выглядит следующим образом:

Необходимо получить сертификат окончательного одобрения (CFA) от соответствующего органа власти. Соответствующим органом обычно является муниципальный орган градостроительства; если муниципалитета нет, то совет общины района или любой другой совет, назначенный Советом министров, или, в конце концов, окружной чиновник района.

CFA подтверждает, что:

• Все разрешения на строительство и планирование были выданы, и строительство было завершено в соответствии с разрешениями.
• Строительство не отклонилось от условий, информация о которых была предоставлена властям.
• У застройщика или владельца есть 21 день с момента завершения строительства, чтобы подать заявку на получение CFA.
• После получения CFA застройщик или владелец обращается в Земельный кадастр для получения документов на право собственности.
• Затем могут быть проведены другие необходимые проверки.
• Отдел геодезии посетит участок, чтобы проверить границы и убедиться, что между зданиями соблюдены минимальные расстояния.
• Официальные карты и планы рисуются и загружаются в систему.
• Документы на право собственности выдаются на имя застройщика или владельца. При продаже застройщик передает документы на право собственности покупателю.

Важные факторы, которые необходимо знать

Документы на право собственности необходимы для покупки или продажи недвижимости. Кроме того, они необходимы для наследования в случае смерти владельца. Документы на право собственности полезны при разрешении споров о собственности.

Если документы на право собственности отсутствуют, покупателю следует действовать с осторожностью. Существуют сделки (транзакции) с землей, на которые отсутствие документов на право собственности не очень сильно влияет, например, краткосрочная аренда. Тем не менее настоятельно рекомендуется проявить должную осмотрительность.

Итоги

• Свидетельства о праве собственности – это юридические документы, в которых фиксируется право собственности, ипотека, сборы и другая важная информация о недвижимости.
• На Кипре вся земля зарегистрирована. Выдаются свидетельства о праве собственности, а их копии хранятся в Департаменте земель и землеустройства.
• Департамент имеет электронную платформу; некоторые сделки можно совершать онлайн, но передача собственности онлайн невозможна.
• Можно купить недвижимость без документов на право собственности; фактически, законодательство защищает покупателя в этом случае. Однако если документов на право собственности нет, настоятельно рекомендуется не предпринимать никаких действий до консультации с юристом.

Часто задаваемые вопросы