Δικηγόροι Ακινήτων στη Λεμεσό

Ο τομέας της ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο αποτελεί βασική πτυχή της οικονομίας της χώρας. Αυτό οφείλεται στα υψηλά ποσοστά ιδιοκτησίας των ντόπιων, καθώς παραδοσιακά οι Κύπριοι προτιμούν να είναι ιδιοκτήτες της κατοικίας τους. Υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον από αλλοδαπούς σχετικά με την αγορά ακινήτων για διακοπές ή ως δεύτερη κατοικία και για επενδυτικούς σκοπούς. Όσον αφορά τα τελευταία πέντε χρόνια, οι βελτιώσεις που σημείωσε η κυπριακή οικονομία, παρά τις προκλήσεις παγκοσμίου εμβέλειας, ήταν εμφανείς και στον τομέα των ακινήτων. Ειδικά τα τελευταία χρόνια το ενδιαφέρον για τα ακίνητα στην Κύπρο αυξάνεται σταθερά. Έτσι, πολλά έργα βρίσκονται υπό κατασκευή και προσφέρουν ευκαιρίες και μια συναρπαστική βιομηχανία για επενδύσεις για αλλοδαπούς και ντόπιους.

Εισαγωγή στη νομοθεσία περί ακίνητης ιδιοκτησίας

Το νομικό σύστημα της Κύπρου βασίζεται στο βρετανικό, καθώς η Κύπρος ήταν βρετανική αποικία έως το 1960. Επιπλέον, με την ένταξή της στην ΕΕ, ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος της Κύπρου, οι νόμοι και οι κανονισμοί περί ακινήτων εναρμονίστηκαν σύμφωνα με τους νόμους και κανονισμούς της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος

Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος θεσπίστηκε το 1946. Θεωρείται ο ακρογωνιαίος λίθος της ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο και ασχολείται με όλα τα θέματα που αφορούν την ιδιοκτησία, την εγγραφή, τη διάθεση και την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας στο πλαίσιο του συστήματος κτηματολογίου της Κύπρου, στο οποίο η ακίνητη περιουσία ορίζεται, αναγνωρίζεται και αποτιμάται.

Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας

Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας της Κύπρου ιδρύθηκε το 1858 και θεωρείται ένα από τα πιο προηγμένα και αξιόπιστα παγκοσμίως. Είναι βασισμένο στο βρετανικό μοντέλο.

Κάθε συμφέρον ή δικαίωμα επί ακίνητης περιουσίας (γη, κτίρια, δέντρα, φυτείες, ποτάμια, πηγάδια και όλα τα δικαιώματα που σχετίζονται με ακίνητα και κτίρια) καταχωρείται και μπορεί να εντοπιστεί στα Μητρώα του Τμήματος.

Οι αγορές ακινήτων στην Κύπρο είναι πολύ ασφαλείς, καθώς τυχόν πληροφορίες που σχετίζονται με την πιθανή αγορά τους μπορούν να εντοπιστούν στα αρχεία του Κτηματολογίου πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής. Επίσης, μετά την αγορά, η σύμβαση πώλησής τους ή η μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας καταχωρείται ή πραγματοποιείται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Η καταχώρηση της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο δίνει στον αγοραστή το δικαίωμα να ζητήσει συγκεκριμένη εκτέλεση των όρων και προϋποθέσεων της σύμβασης. Έτσι, πρέπει να καταχωρήσετε την ιδιοκτησία και τον τίτλο ιδιοκτησίας στο όνομα του αγοραστή μόλις εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας.

Νόμος και κανονισμοί σχετικά με την ακίνητη περιουσία στην Κύπρο: ο αριθμός ακινήτων που επιτρέπεται να αποκτήσουν αλλοδαποί

Απόκτηση ακινήτου από πολίτες της ΕΕ

Σύμφωνα με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο, οι πολίτες της ΕΕ δεν χρειάζονται άδεια για την αγορά ακινήτων στην Κύπρο. Οι πολίτες της ΕΕ αντιμετωπίζονται ως Κύπριοι πολίτες και μπορούν να αγοράσουν ακίνητα χωρίς περιορισμούς. Μπορούν να εγγράψουν όσα ακίνητα επιθυμούν στο όνομά τους.

Απόκτηση ακινήτου από πολίτες χωρών εκτός ΕΕ

Οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ έχουν το δικαίωμα να αγοράσουν ακίνητα στην Κύπρο, αλλά θα πρέπει να υποβάλουν αίτηση για άδεια για να τα εγγράψουν στο όνομά τους. Μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης, η αίτηση υποβάλλεται στην Επαρχιακή Διοίκηση της πόλης όπου βρίσκεται το ακίνητο. Η άδεια χορηγείται σε όλους τους καλή τη πίστει αγοραστές, και αυτή η διαδικασία προς το παρόν είναι απλώς τυπική. Ο απαιτούμενος χρόνος για τη χορήγηση άδειας είναι περίπου 2-4 εβδομάδες.

Η άδεια συμπεριλαμβάνει, με ορισμένους περιορισμούς που ισχύουν για κάθε οικογένεια (σύζυγοι), δύο μονάδες από τα παρακάτω:

• Διαμέρισμα ή μονοκατοικία.
• Πολυτελή κατοικία σε οικόπεδο που δεν υπερβαίνει σε έκταση τα 4014 τ.μ.
• Οικόπεδο που δεν υπερβαίνει σε έκταση τα 4014 τ.μ., υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται να κατασκευαστεί σύντομα μια κατοικία.
• Για την απόκτηση μεγαλύτερων οικοπέδων ή άλλων τύπων ακινήτων (γραφεία, εμπορικά, βιομηχανικά κτίρια κ.λπ.) μπορεί να χορηγηθεί άδεια υπό ορισμένες προϋποθέσεις.

Διαδικασία αγοράς ακίνητης περιουσίας στην Κύπρο

Βήμα 1: Δέουσα επιμέλεια

Αφού επιλέξετε ένα ακίνητο για αγορά, είναι απαραίτητο ο δικηγόρος να πραγματοποιήσει έλεγχο δέουσας επιμέλειας για το ακίνητο, το οποίο περιλαμβάνει κυρίως τα ακόλουθα:

• Επιβεβαίωση από το γραφείο κτηματολογίου για την ύπαρξη υποθηκών ή επιβαρύνσεων στο ακίνητο. Εάν υπάρχουν, ο δικηγόρος ρυθμίζει τη λεγόμενη παραίτηση, το οποίο είναι ένα σημαντικό έγγραφο σύμφωνα με το οποίο η σύμβαση πώλησής σας υπερισχύει τυχόν υφιστάμενες υποχρεώσεις του πωλητή προς την τράπεζα σχετικά με το ακίνητο.
• Διαπραγμάτευση των όρων πληρωμής.
• Στην περίπτωση ενός ακινήτου υπό κατασκευή, θα πρέπει να έχουν ληφθεί όλες οι απαραίτητες άδειες σχεδιασμού και οικοδομής και τα σχέδια και οι προδιαγραφές αρχιτεκτονικής να επισυνάπτονται στη σύμβαση.
• Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου, επαλήθευση των ζωνών δόμησης (σε πόσα τετραγωνικά μέτρα μπορείτε να χτίσετε) και ότι επιτρέπεται η προβλεπόμενη χρήση του κτιρίου που πρόκειται να χτιστεί. Χρειάζεται επίσης επιβεβαίωση ότι μπορούν να δημιουργηθούν εγκαταστάσεις υπηρεσιών κοινής ωφελείας.

Βήμα 2: Κατάθεση Κράτησης και Συμφωνητικό

• Κατά την υπογραφή της σύμβασης κράτησης και την πληρωμή μιας κατάθεσης κράτησης, το ακίνητο δεν διαφημίζεται για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα έως ότου ετοιμαστεί η σύμβαση πώλησης και τα μέρη είναι έτοιμα να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή.
• Οι καταθέσεις κράτησης ποικίλλουν ανάλογα με την τιμή του ακινήτου και συνήθως είναι 1-2% της τιμής πώλησης.

Βήμα 3: Σύμβαση πώλησης

• Μόλις ολοκληρωθούν τα παραπάνω βήματα, ο αγοραστής και ο πωλητής υπογράφουν σύμβαση πώλησης.
• Εάν ο αγοραστής είναι στο εξωτερικό, η διαδικασία μπορεί να γίνει μέσω πληρεξούσιου. Μπορεί να υπογραφεί και να πιστοποιηθεί στην Κύπρο ή στο εξωτερικό στην Πρεσβεία της Κύπρου ή στο Προξενείο ή να επικυρωθεί από το Συμβολαιογράφο και να φέρει τη Σφραγίδα της Χάγης (Apostille).
• Κατά την υπογραφή της σύμβασης, ο δικηγόρος ζητά από το Υπουργικό Συμβούλιο άδεια για την αγορά του ακινήτου (απαιτείται για μη Κύπριους αγοραστές και είναι τυπικού χαρακτήρα, όπως αναφέρεται παραπάνω).

Βήμα 4: Κατάθεση σύμβασης πώλησης ακινήτου στο Κτηματολόγιο

• Όταν υπογραφεί η σύμβαση, ο δικηγόρος του αγοραστή μεταφέρει τη σύμβαση στο Τμήμα Εσωτερικών Προσόδων για να επικυρωθεί. Τα τέλη χαρτοσήμου καταβάλλονται σε κάθε σύμβαση για την αγορά ακινήτων ανάλογα με την τιμή αγοράς (όπως αναφέρονται παρακάτω).
• Όταν οι υπογεγραμμένες συμβάσεις έχουν επικυρωθεί, τότε κατατίθενται από τον αγοραστή (ή τον δικηγόρο ή τον εκπρόσωπό του) στο Τμήμα Κτηματολογίου για εγγραφή για σκοπούς ειδικής επίδοσης.
• Το Τμήμα Κτηματολογίου σφραγίζει τη σύμβαση και την καταγράφει στο Κτηματολόγιο. Εξασφαλίζει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του αγοραστή έως ότου εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας.

Βήμα 5: Μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας

• Εάν ο πωλητής έχει έναν τίτλο ιδιοκτησίας (πιστοποιητικό ιδιοκτησίας) για την ιδιοκτησία, η μεταβίβασή του τίτλου ιδιοκτησίας στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη μπορεί να γίνει αμέσως. Συνήθως, αυτό συμβαίνει σε περιπτώσεις μεταπώλησης.
• Εάν το ακίνητο είναι ολοκαίνουργιο, στις περισσότερες περιπτώσεις ο πωλητής (εταιρεία ακινήτων) δεν έχει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας για το ακίνητο. Μέχρι εκείνη τη στιγμή, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του αγοραστή είναι εγγυημένα από την κατάθεση της σύμβασης πώλησης στο Κτηματολόγιο.
• Συχνά συνέβαινε ο πωλητής να μην μπορεί να διαβιβάσει τον τίτλο ιδιοκτησίας λόγω του ότι η ιδιοκτησία ήταν ήδη υποθηκευμένη. Για να αντιμετωπιστεί η προβληματική αυτή κατάσταση, η Βουλή ψήφισε το 2011 τον Νόμο περί Πωλήσεως Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Ειδική Εκτέλεση) ο οποίος δημιουργούσε προϋποθέσεις προστασίας του αγοραστή. Ο νόμος αυτός δέχθηκε μια σημαντική τροποποίηση το Δεκέμβρη του 2023 με το νόμο Ν. 132(Ι)/ 2023.
• Σύμφωνα με τις τροποποιήσεις, ο πωλητής υποχρεούται να περιλάβει στη συμφωνία πώλησης πιστοποιητικό ερεύνης του τίτλου, όχι παλαιότερο από πέντε (5) εργάσιμες μέρες από τη σύναψη της συμφωνίας. Αν η ιδιοκτησία είναι υποθηκευμένη, ο αγοραστής δικαιούται να την αποπληρώσει και ο δανειστής είναι υποχρεωμένος να αποδεχθεί την αποπληρωμή. Τότε, πωλητής και δανειστής υπογράφουν βεβαίωση της αποπληρωμής για να διαγραφεί η υποθήκη και να μεταβιβαστεί ο τίτλος στον αγοραστή.

Φόροι και Δασμοί

Τέλος χαρτόσημου

Με κάθε Σύμβαση Πώλησης ακινήτων στην Κύπρο προκύπτουν τέλη χαρτοσήμου ως εξής:

Έως €5.000	0
Από €5.001 έως €170.000	1.5‰
Άνω των €170.000	2‰

Τέλη μεταβίβασης

Για τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας ο αγοραστής οφείλει να καταβάλει τέλη στο Τμήμα Κτηματολογίου. Τα τέλη υπολογίζονται από το Τμήμα Κτηματολογίου με βάση την αγοραία αξία όπως εκτιμάται από το Τμήμα την ημέρα της μεταβίβασης του τίτλου ιδιοκτησίας και δεν βασίζονται στην τιμή πώλησης.

Market Value	Ποσοστό	Το παρόν ποσοστό ανά 50%
Έως €85.000	3%	1.5 %
Από €85.001 έως €170.000	5%	2.5%
Άνω των €170.000	8%	4%

i. Τα τέλη μεταβίβασης δεν ισχύουν εάν η συναλλαγή υπόκειται στον ΦΠΑ.

ii. Προς το παρόν γίνεται μείωση κατά 50%.

Φ.Π.Α.

Καταβάλλεται ΦΠΑ με συντελεστή 19% κατά την πώληση νέων ακινήτων υπό κατασκευή.

Οι μεταπώλησης ακινήτων εξαιρούνται από τον ΦΠΑ.

Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% για την απόκτηση πρωτεύουσας και μόνιμης κατοικίας στην Κύπρο

Άτομα που αγοράζουν την πρώτη μόνιμη κατοικία τους στην Κύπρο μπορούν να υποβάλουν αίτηση για μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ στο 5%.

Ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ ισχύει για τα πρώτα 130 τ.μ., ενώ τα υπόλοιπα τετραγωνικά μέτρα, που καθορίζονται με βάση την οικοδομήσιμη περιοχή, υπόκεινται στον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ.

Επίσης, το ακίνητο δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 350,000 ευρώ σε αξία και η όλη αξία της συναλλαγής να μην υπερβαίνει τις 475,000 ευρώ.

Τα τετραγωνικά μέτρα που υπολογίζονται για σκοπούς ΦΠΑ περιλαμβάνουν μόνο τις εσωτερικές καλυμμένες περιοχές (δεν περιλαμβάνουν καλυμμένες βεράντες).

Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως ο κύριος τόπος κατοικίας στην Κύπρο για τα επόμενα δέκα χρόνια και δεν επιτρέπεται η ενοικίαση.

Επιβολή Φ.Π.Α. σε οικόπεδα

Επιβάλλεται ΦΠΑ με κανονικό συντελεστή 19% για την πώληση οικοπέδων (χωρίς κτίσματα). Ο ΦΠΑ επιβάλλεται σε περιπτώσεις όπου η διάθεση προορίζεται για ανέγερση μίας ή περισσοτέρων οικοδομών και εμπίπτει στο πλαίσιο οικονομικών ή επιχειρηματικών δραστηριοτήτων ενός ατόμου.

Σημειώνεται ότι η πώληση γης δεν υπόκειται σε ΦΠΑ σε περιπτώσεις περιστασιακών συναλλαγών.

Φόρος υπεραξίας

Επιβάλλεται φόρος υπεραξίας (όταν η διάθεση δεν υπόκειται σε φόρο εισοδήματος) με συντελεστή 20% επί των κερδών από τη διάθεση ακινήτων στην Κύπρο. Συμπεριλαμβάνονται τα κέρδη από τη διάθεση μετοχών σε εταιρείες που κατέχουν άμεσα ακίνητα.

Εξαιρέσεις

Δεν υπόκεινται σε φόρο υπεραξίας:

• Τα οικόπεδα με ή χωρίς κτίρια που αποκτήθηκαν μεταξύ 16 Ιουλίου 2015 και 31 Δεκεμβρίου 2016 εξαιρούνται από τον φόρο υπεραξίας (υπό ορισμένες προϋποθέσεις) κατά τη διάθεσή τους.
• Μεταβιβάσεις που προκύπτουν σε περιπτώσεις θανάτου.
• Δωρεές από γονέα σε παιδί ή μεταξύ συζύγων ή μεταξύ συγγενών έως τρίτου βαθμού. Συνεισφορές σε μια εταιρεία όπου οι μέτοχοι είναι μέλη της οικογένειας του δωρητή.
• Δωρεά από οικογενειακή εταιρεία στους μετόχους της.

Υπολογισμός φόρου υπεραξίας

Το κόστος που αφαιρείται από τα ακαθάριστα έσοδα από τη διάθεση ακινήτων είναι το κόστος αγοράς, προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό έως την ημερομηνία διάθεσης με βάση τον ΔΤΚ στην Κύπρο.

Επίσης, αφαιρούνται τα έξοδα κατασκευαστικών εργασιών και έργα βελτίωσης του ακινήτου.

Επίσης αφαιρούνται άλλα έξοδα που σχετίζονται με την απόκτηση και πώληση ακινήτων, π.χ. αμοιβές κτηματομεσιτικών γραφείων, τέλη μεταφοράς, νομικά τέλη

Απαλλαγές από τον φόρο υπεραξίας

Τα ακόλουθα μπορούν να αφαιρεθούν από το κέρδος:

• Πώληση ιδιωτικής κατοικίας (υπό ορισμένες προϋποθέσεις) - €85.430
• Πώληση γεωργικής γης από αγρότη - €25.629
• Οποιαδήποτε άλλη συναλλαγή - 17.086 €

Σημείωση: Οι παραπάνω εξαιρέσεις είναι εξαιρέσεις εφ’ όρου ζωής με όριο τα €85.430 συνολικά.

Φόρος κληρονομιάς

Ο φόρος κληρονομιάς στην Κύπρο έχει καταργηθεί από την 1η Ιανουαρίου 2000.

Δικηγόροι στη Λεμεσό για θέματα ακίνητης περιουσίας

Οι δικηγόροι μας διαθέτουν εκτεταμένη εμπειρία στο χειρισμό όλων των θεμάτων που σχετίζονται με την ακίνητη ιδιοκτησία, συμπεριλαμβανομένων των συναλλαγών αγοράς και την επίλυση διαφορών σχετικά με επαγγελματικά και οικιστικά ακίνητα. Η αγορά ακινήτων στην Κύπρο εξελίσσεται ραγδαία και επεκτείνεται, και οι ευκαιρίες για επενδύσεις αυξάνονται συνεχώς. Είναι σημαντικό να επιλέξετε δικηγόρους με πολυετή εμπειρία και άριστη γνώση του νόμου και των διαδικασιών σχετικά με την ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο.

Θα σας καθοδηγήσουμε κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς για να διασφαλίσουμε ότι ολοκληρώνεται ομαλά και με τη μέγιστη προστασία για τα συμφέροντά σας. Προσεγγίζουμε κάθε νέα υπόθεση με ιδιαίτερη προσοχή ανάλογα με προσωπικές και οικονομικές ανάγκες και απαιτήσεις του πελάτη. Έχουμε ως έδρα τη Λεμεσό, αλλά προσφέρουμε υπηρεσίες που καλύπτουν όλες τις πόλεις της Κύπρου (Λευκωσία, Πάφος, Λάρνακα και Αγία Νάπα).

Οι υπηρεσίες μας περιλαμβάνουν:

• Δέουσα επιμέλεια πριν την αγορά ακινήτου
• Σύνταξη συμφωνιών κράτησης ακινήτων και συμβουλές για τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθηθεί
• Σύνταξη ή επεξήγηση συμβάσεων πώλησης ακινήτων
• Προετοιμασία πληρεξούσιου για αγορά ή πώληση ακινήτων
• Άδεια αγοράς ακίνητης ιδιοκτησίας για αλλοδαπούς
• Υπηρεσίες Κτηματολογίου
• Μεταβίβαση ακινήτων μεταξύ μελών της οικογένειας
• Συμβουλές σχετικά με θέματα ενοικίασης και προετοιμασία συμβάσεων ενοικίασης

Επικοινωνήστε μαζί μας για να λάβετε δωρεάν συμβουλές και για να σας ενημερώσουμε για τις ανταγωνιστικές τιμές μας.